Северный комсомолец
16 января 2009 (1)
Инф.

Что будет с ценами на жилье?

Впервые почти за десять лет начали снижаться цены на жилье как в Москве, так и в регионах. Какие квартиры сегодня вышли на рынок? В каком сегменте рынка жилой недвижимости снижение цен наиболее заметно? И главное - как будет развиваться ситуация в следующем году, оправдаются ли ожидания покупателей в отношении обвала цен? На эти и другие вопросы читателей "Ленты.Ру" ответил генеральный директор Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ Владислав Луцков.

- Все прогнозируют падение цен на недвижимость, а про какую недвижимость идёт речь? Строители покупали сройматериалы по летним ценам, а посему не смогут продавать себе в убыток.

- По нашим прогнозам, цены на вторичном рынке жилья в 2009 году действительно имеют тенденцию к снижению. При сохранении ситуации в уже наметившемся русле возможно снижение цен до 10-15 процентов, при дальнейшем развитии кризиса, снижении доходов населения и падении цен на нефть цены могут упасть и на 20-25 процентов.

- Как вы считаете, когда рынок недвижимости в своем падении достигнет своего дна и опять начнётся рост цен? Ведь строить больше не стали и дефицит метров по-прежнему присутствует!

- Всё зависит от общей экономической ситуации. По нашей оценке, сейчас уже можно говорить о сформировавшемся дефиците предложения на ближайшие два года, поэтому при первых положительных тенденциях на финансовых рынках цены на недвижимость начнут расти.

- Многие эксперты строительного рынка прогнозируют жесточайший дефицит жилья в 2010 году, связанный с ожидаемым падением объемов строительства в 2009 году...

- Сегодня все проекты на "бумажной" стадии заморожены до лучших времен. В следующем году на рынке будут фигурировать адреса, квартиры по которым предлагаются в настоящее время. При этом часть из них с течением времени уйдет с рынка - это квартиры в уже сданных и построенных домах, что будет способствовать сокращению объема предложения на первичном рынке жилья как минимум на 20-30 процентов.

- Есть ли разница в процентном соотношении между удешевлением однокомнатных и трех-, четырехкомнатных квартир? Владельцы каких квартир потеряют больше при снижении цен?

- Наибольшей коррекции на данном этапе развития рынка подвержено малогабаритное жилье, стремительно дорожавшее в первые шесть месяцев уходящего года. В декабре, к примеру, однокомнатные квартиры подешевели на 3,4 процента, тогда как многокомнатные снизились на 1,8 процента.

- Два года назад я взял ипотеку для 3-комнатной квартиры на 15 лет. Сейчас выплачиваю около 25 тысяч рублей в месяц, что становится проблематичным с учетом падения заработной платы. Хотел бы сейчас продать данную квартиру (когда цены на недвижимость еще не упали), а летом-осенью 2009 года, когда прогнозируют "дно", снова приобрести по более дешевой цене. Что посоветуете?

- Велик риск остаться ни с чем. Если для вас это инвестиция и вы не живете в ипотечной квартире, то всё зависит от вашего предпринимательского везения. Если же это крыша над головой, подумайте семь раз, прежде чем пускаться в очень сомнительное предприятие.

Сегодня, как минимум, деньги стали гораздо дороже стоить, весной дешевой ипотеки также не будет, только этот факт делает неперспективной вашу задумку.

- У меня очень простой вопрос, а будет ли вообще жилье реально доступным?

- Так или иначе, доступность жилья среднего и ниже классов в стране зависит от государственного регулирования отрасли и наличия ипотеки. Недвижимость - дорогое удовольствие на всех континентах, не питайте иллюзий. Жилье в этом классе может стать более доступным с развитием быстровозводимой малоэтажной застройки и развитием ипотеки. Мы очень "недокредитованы", в России на душу населения приходится 135 евро, в США в 1500 раз больше - 214 000 евро, в европейских странах в 500 раз больше.

- Что вы можете посоветовать людям, купившим квартиры на максимуме спекулятивного пузыря да еще умудрившимся при этом вляпаться в сабпраймовую ипотеку? Какие существуют выходы из сложившейся ситуации?

- Если вы реализовали свою насущную потребность в жилье - терпите, в долгосрочной перспективе (а если речь идет об ипотеке, то другой перспективы быть не может) потери будут минимальны, а то и нивелируются за счет экономического роста. Если же ипотека для вас неподъемна, тогда и выбора не остается. В любом случае, простого решения нет.

- Как показал опыт Америки, "мыльный пузырь", раздутый на рынке недвижимости, рано или поздно лопнет и потащит всю экономику вниз. Как вы думаете, когда обвалится российский рынок недвижимости?

- Сравнение некорректно по сути. Российская экономика имеет принципиальные отличия от экономики США (в том числе ипотека в США на 60 процентов больше ВВП, в России меньше на 6 процентов). Причины кризиса в США - отдельная тема для беседы, вряд ли стоит так категорично высказывать чужие, навязанные точки зрения. Рынок недвижимости России зависит и будет зависеть в большей степени от общей экономической ситуации в стране, благосостояния и возможностей граждан.

- Говорят, в Европе риелтор может сесть за решетку, если откажется открывать статистику по фактическим ценам сделок. Это действительно так? Какие еще методы Россия могла бы позаим-ствовать у развитых стран, чтобы оздоровить рынок недвижимости?

- Сядет, если фальсифицирует. Надо позаимствовать отношение к частной собственности - тогда всё будет хорошо.

- Почему риелторы постоянно обманывают, стараясь всеми силами уверить население в том, что цены на жилье практически не снижаются ? Почему слово "риелтор" уже давно стало ругательным, синонимом лживого, нечестного, а зачастую и преступного человека? Неужели только ради наживы риелторы готовы на всё?

- Рынок недвижимости не консолидирован - все действуют в собственных интересах. Сотрудники агентств недвижимости не меньше других участников рынка заинтересованы в оживлении рынка - обороты важнее всего. Странно их обвинять в этом, им нет разницы - зарабатывать на растущем или падающем рынке (лишь бы не стагнация и отсутствие продаж) - риелторы зарабатывают на комиссионных...

- Почему СМИ, Интернет говорят о снижении цен на недвижимость, когда цены, наоборот, продолжают расти или идти вверх, особенно в Москве, да и как цены могут падать, если спрос всё еще есть на жилье? Или риелторы и компании обманывают нас, простых граждан.

- Осторожнее относитесь к публикуемой информации - откуда вы знаете, что источник не преследует собственные корыстные интересы? Здравый смысл и здоровый скептицизм - вот что необходимо.

- Интересует вопрос, касающийся ипотеки. Будет ли она иметь место в 2009 году? И почему банки, получив солидную поддержку государства, не выдают кредиты под жилье? И почему весь мир снижает ставки рефинансирования, а мы только и успеваем их поднимать?

- Потому что банки зарабатывают деньги, а не делают жилье доступнее. Повышение ставки рефинансирования - противодействие инфляции (так говорит Министерство финансов).

- Когда с недешевого рынка недвижимости России исчезнут убогие варианты без отделки? Почему, на ваш взгляд, в России настолько дорогое жильё?

- Надеемся, что скоро нас покинут новые квартиры без отделки. Если не совсем, то в массовых сегментах, точно.

В России высокие бизнес-риски и низкая производительность труда - отсюда высокая стоимость кредитования и производства. Коррупция и административные барьеры, опять же. Уж точно не строители сверхприбыли получают от высоких цен.

ОДНИМ ПЛАТИТЬ НЕЧЕМ, ДРУГИЕ ЖДУТ

По состоянию на 22 декабря 2008 года, Аналитическим консалтинговым центром МИЭЛЬ зафиксированы следующие средние цены за кв. м (в рублях)на вторичном рынке жилья крупнейших городов РФ:

Нижний Новгород - 60 324;

Уфа - 54 429;

Сочи - 109 650;

Краснодар - 56 129;

Курск - 35 580;

Смоленск - 41 795;

Омск - 43 043;

Красноярск - 48 974;

Новосибирск - 58 719;

Cамара - 57 443;

Томск - 50 596;

Ульяновск - 34 257.

Практически во всех регионах, по которым проводятся наблюдения, в последние месяцы произошло снижение средних цен предложений на вторичном рынке жилья. В основном произошла коррекция на уровне пяти процентов. В качестве основной причины снижения темпов роста на рынке недвижимости можно назвать уменьшение уровня платежеспособного спроса. Количество ипотечных сделок в следующем году сократится на 70-80 процентов. С другой стороны, снижение спроса на рынке недвижимости связано с тем, что многие потенциальные потребители заняли выжидательную позицию и ждут снижения цен продавцами. Например, в Москве уровень средней цены предложения на вторичном рынке по состоянию на 22 декабря составил 185,9 тысячи рублей за квадратный метр, что на 2,9 процента меньше, чем в предыдущем месяце. При этом прирост к концу прошлого года составил 38 процентов.