Бизнес-класс. Архангельск
21 марта 2005 (10)
Анастасия Шоломицкая

Жилищный социализм закончился:

1 марта 1995 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. Специалисты, а теперь и большинство обычных граждан ждут реальных изменений в сфере жилищных отношенй.

А с 1 апреля 2005 года в силу вступит закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Похоже, что Правительство России решило произвести безоговорочную и окончательную революцию в жилищной сфере.

Еще не вступив в силу, этот документ вызвал бурю негодования участников рынка недвижимости, сравнимую разве что с реакцией пенсионеров на монетизацию льгот. По мнению экспертов, хотя новый закон призван защитить покупателей квартир в домах-новостройках, его применение может привести к обратному эффекту: большинство граждан вообще не смогут приобрести жилье.

Проектная декларация

Эксперты считают, что вступление в силу нового закона приведет к скачку цен на жилье. Дело в том, что содержащиеся в законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" нормы усложняют процедуру оформления документов на объект.

К примеру, появилось понятие "проектная декларация", установлен порядок ее создания, регистрации и опубликования. Новый закон четко определяет, в каком виде можно привлекать деньги частных граждан, которые вкладывают в строительство с потребительской целью, какие документы должен иметь на руках застройщик. Так, должно быть получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация, пройдена государственная регистрация права собственности или аренды земельного участка.

Застройщику запрещается

Защищая интересы граждан, закон ставит в трудное положение застройщиков. Так, в нем предусмотрены выплата неустойки за нарушение сроков передачи объекта дольщику, обязанность застройщика уведомить дольщика о невозможности осуществить строительство в срок.

Кроме того, закон предусматривает еще ряд требований, жестко регламентирующих деятельность застройщика. Например, застройщику запрещается рекламировать многоквартирный дом до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и размещения проектной декларации и государственной регистрации права на земельный участок.

Риски увеличились

Ущемляют права застройщика и новые правила расторжения договора с дольщиком.

Согласно новому закону дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке и вернуть денежные средства с учетом 1/150 ставки рефинансирования. Застройщик же получает право обратиться в суд с иском о расторжении договора после просрочки оплаты более чем на 3 месяца или нарушения сроков оплаты более 3 раз в течение года. А дольщик, по мнению экспертов, в суд ходить не будет, судья будет переносить заседания; процесс может затянуться. Тем временем другого дольщика привлечь нельзя - строить не на что, кредиты отдавать нечем.

Такая ситуация создает серьезный риск фактического недофинансирования объекта строительства и в конце концов не отвечает интересам всех участников договора. Получается, что закон, призванный защитить участников долевого строительства от риска недобросовестного застройщика, подвергает своих "подзащитных" риску пострадать от действий недобросовестных участников долевого строительства (вероятность которого, по мнению экспертов, на порядок выше риска пострадать от недобросовестного застройщика).

Много недоработок

В законе, по мнению экспертов, имеется много недоработок, ставящих участников рынка в тупик. Так, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае существенного изменения проектной документации. Но как определить, какие изменения считать существенными, а какие нет, закон не поясняет. И до появления судебной практики вопрос этот останется открытым?!

Кроме того, в законе много недоработок, связанных с залогом земли и недвижимости. Непонятно, как будет оцениваться предмет залога - по стоимости проекта или по стоимости земельного участка или прав на него?

А еще закон предусматривает возможность неоднократного залога прав на возводимый объект и земельный участок, что, безусловно, может ощутимо снизить степень защищенности дольщика.

Издержки возрастут

Специалисты считают недостатком закона и то, что он обязывает застройщика нести полную ответственность за недостатки построенного объекта в течение 5 лет.

Большинство застройщиков пользуются услугами профессиональных строителей, объекты принимаются государственной комиссией, а участники долевого строительства вроде бы принимают жилье по акту выполненных работ. Такое требование по гарантийным обязательствам и срокам потребует создания гарантийного фонда в размере до 5%, что тоже скажется на стоимости жилья.

Закон также предъявляет целый ряд иных требований, которые в совокупности увеличат издержки до 5% от размера капитальных затрат. Речь идет о специальных требованиях к структуре и размерам собственного капитала, о требованиях к подготовке и опубликованию проектной декларации, о требованиях к проведению ежегодного аудита и т.д.

Жилье дорожает

Эксперты ожидают, что уже в ближайшее время произойдут кардинальные перемены на рынке жилищного строительства. Конечно, принятие закона в известной степени может создать дополнительные трудности для компаний, работающих на рынке жилья, но вряд ли они принципиально изменят ситуацию.

Определенную лепту в развитие рынка должен внести и новый Жилищный кодекс. Ведь он устранил многолетнюю двусмысленность, существовавшую в России в жилищной сфере уже в послесоветское время. В СССР каждый гражданин имел право на бесплатное жилье.

Однако право это оставалось во многом теоретическим, поскольку жилья на всех не хватало. Ведь фактически до 60-х гг. XX века в России не проводилось серьезных программ индустриального жилищного строительства.

Зато возникли очереди на получение бесплатного жилья, которые существуют и по сей день. По данным Госстроя, сейчас в очередях на социальное жилье стоят 4,4 млн семей, и ждут они его от 15 до 20 лет. В целом число российских семей, желающих улучшить жилищные условия, превышает 28 млн человек. А реально купить жилье сегодня могут, по разным оценкам, от 5% до 12% российских граждан.

Собственника защитили

В целом эксперты положительно оценивают новое жилищное законодательство, но находят в нем и недостатки.

Новый закон действительно существенно лучше защищает права собственника и добросовестного приобретателя жилья. Права и гарантии их защиты четко оговорены, прописаны и отношения собственника с государством.

Меньше возможностей остается для мошенничества, т.к. государство теперь гарантирует денежную компенсацию из бюджета лицам, лишившимся квартир в результате нечестных сделок.

Например, если добросовестный приобретатель жилья теряет его (квартира возвращается собственнику, без ведома которого была продана мошенником), то может рассчитывать на компенсацию до 1 млн рублей. С другой стороны, положение собственника становится доминирующим. Например, тот, на кого записана квартира, может отныне выселить из нее при разводе бывшую жену или бывшего мужа вместе со взрослыми детьми. Но нет сомнений, что на основе кодекса будет написано еще много законов, в которых ощущается необходимость.