Бизнес-класс. Архангельск
7 марта 2005 (8)
Анастасия Шоломицкая

Жилищный кодекс заставит жить по-новому:

С 1 марта в России вступил в силу новый Жилищный кодекс - свод законов, который, по прогнозам специалистов, кардинально изменит нашу жизнь и отношение к собственному жилью да и к понятию собственности в целом. Немалую роль кодекс должен сыграть и в изменении жилищного рынка России и Архангельской области.

Главное отличие нового законодательства от действующего прежде - его идеология. Отметим, что до 1 марта в сфере жилищных отношений действовали несколько сотен нормативных актов, причем часть из них была принята еще в первой половине прошлого века.

Теперь, хотим мы этого или нет, будем жить и владеть своими квартирами по новым правилам. Но самое главное, чего ожидает государство, - развитие жилищного рынка.

40 тысяч ипотечных кредитов, выданных банками россиянам в прошлом году, - это мизер для страны с населением в 150 млн. человек. Об этом заявил министр экономического развития и торговли Герман Греф членам Совета Федерации.

Хотя чиновник и не сказал прямо, что причиной такой ситуации является слабая денежно-кредитная политика государства, из его слов можно сделать вывод, что это именно так. Поэтому государство должно помогать гражданам в приобретении необходимого жилья.

Грабительское кредитование

"Чтобы банки могли предоставлять 15-летние кредиты, они должны иметь соответствующие длинные 15-летние деньги. Сейчас у банков таких денег нет, и из- за этого они отказывают в ипотечном кредитовании", - объяснил министр сенаторам. При этом следует заметить, что длина денег в экономике, уровень процентных ставок по кредитам и прочие связанные с ипотечным кредитованием параметры зависят, прежде всего, от денежно-кредитной политики властей и уж в последнюю очередь от желания самих банкиров и спроса со стороны населения.

По данным Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию, сегодня средний уровень процентной ставки по ипотечным кредитам составляет 12 - 14%. Под такой процент население кредитуют российские банки.

В Архангельской области кредитование по федеральной ипотечной программе осуществляется только под 15% годовых.

Между тем ставку кредита выше 10% можно смело называть грабительской. Хотя бы потому, что при такой ставке сумма долга кредитора, рассчитанная по формуле сложных процентов, через 10 лет удваивается. То есть гражданин, взявший ипотечный кредит сегодня, покупает жилье для себя по цене, вдвое превышающей его рыночную стоимость. И это делает массовый доступ граждан к системе ипотечного кредитования невозможным.

Базовый документ

В связи со всем изложенным выше новый Жилищный кодекс рассматривается как базовый документ в пакете законов, обеспечивающих реализацию национальной программы "Доступное жилье". Документ был принят Госдумой 22 декабря, одобрен Советом Федерации 24 декабря и подписан Президентом России 29 декабря 2004 года.

Основные положения закона сконцентрированы на вопросах собственности на жилое помещение, социального найма жилого помещения, прав и обязанностей сторон жилищных отношений, права малоимущих граждан на получение бесплатного жилья в муниципальном жилом фонде, платы за жилье и коммунальные услуги, управления жилыми комплексами.

Кодекс вводит ряд новых норм, предусматривающих, в частности, разграничение компетенции в этой сфере федеральных органов власти, региональных и местного самоуправления.

Ордер упраздняется

Согласно закону право на бесплатное получение жилья по договору социального найма получают малоимущие граждане, если они признаны таковыми местными органами власти. Вне очереди жилье по договорам социального найма будет предоставляться гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания, детям-сиротам, несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей, лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Ордер на занятие жилого помещения упраздняется. Основанием для вселения в квартиру будет являться договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилья. Собственники квартир будут оплачивать расходы на текущий и капитальный ремонт и коммунальные услуги. Проживающие в социальном жилье или арендующие его у государства будут платить за найм, за текущий ремонт и коммунальные услуги.

Выселить просто

Кодекс подробно регламентирует вопросы изъятия жилья в связи с отчуждением земельного участка, устанавливает положение о том, что земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, бесплатно переходят в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

С принятием кодекса отменяется закон о товариществах собственников жилья (ТСЖ). Его основные положения включены в одну из глав кодекса. В ней подробно урегулированы вопросы создания и функционирования ТСЖ.

Кстати, 2 марта в Архангельске тему создания ТСЖ обсуждали участники встречи за "круглым столом" в Поморском центре публичной политики.

Эксперты согласились с тем, что с принятием кодекса у собственников жилья появляется множество прав, связанных с назначением управляющей компании для многоквартирных домов. Другое дело, что муниципальная власть сейчас совершенно не готова реализовать эти права граждан. Более того, чтобы Жилищный кодекс начал работать, необходимо на федеральном уровне принять около 20 нормативных актов, регламентирующих механизм применения законодательства.

Получается, что пока новый кодекс дает множество прав властям в отношении неплательщиков и других категорий недобросовестных собственников и нанимателей жилья. Так, за неуплату теперь можно будет очень легко выселить человека из квартиры.

Лишиться жилья могут и те граждане, кто без должных согласований провел реконструкцию своей квартиры. А таких людей очень много.

Решает муниципалитет

Отдельной темой для анализа нового жилищного законодательства должно стать влияние Жилищного кодекса на градостроительную политику муниципалитетов. Ведь передача в собственность ТСЖ земельных участков под домами, а также право жителей создавать кондоминиумы и брать в собственность земельные участки дворовых территорий могут, на первый взгляд, существенно повлиять на планы муниципалитетов относительно уплотнительной застройки в городах.

По мнению советника администрации Архангельской области по вопросам экономического развития Александра Иванова, активисты движения ТСЖ не должны столь прямолинейно понимать положения кодекса. По его мнению, передача муниципальной земли в собственность возможна только с согласия муниципалитета. Более того, власти могут установить такие высокие ставки налога на землю, что плата будет просто непосильна для жильцов того или иного объединения многоквартирных домов. Так что процесс деления городской земли на участки частной собственности вряд ли пойдет так быстро, как это можно предположить на первый взгляд.

Найм и приватизация

Одновременно с Жилищным кодексом РФ президентом был подписан Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", который также был принят Госдумой 22 декабря и одобрен СФ 24 декабря 2004 года. Документ направлен на решение вопросов, возникающих в связи с введением в действие Жилищного кодекса.

Согласно этому закону, граждане, принятые на учет в целях предоставления социального жилья до 1 марта 2005 года, сохраняют право состоять на учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Право бесплатной приватизации жилых помещений сохраняется до 1 января 2007 года за гражданами, которым жилье было предоставлено по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

Кроме того, законом урегулированы вопросы, связанные с пользованием жилыми помещениями, ранее использовавшимися государственными и муниципальными предприятиями (учреждениями) в качестве общежитий, которые переданы в ведение органов местного самоуправления, а также вопросы, касающиеся замены порядка предоставления гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг на порядок предоставления им компенсаций.

Процесс пошел

Законом определяется, что до 1 января 2007 года жилищные или жилищно- строительные кооперативы, в которых все члены полностью внесли паевые взносы, подлежат преобразованию в товарищества собственников жилья либо ликвидации.

В законе устанавливается также порядок выбора органом местного самоуправления управляющей организации, если собственники помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса РФ не выбрали сами способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, процесс глубокого изучения нового жилищного законодательства ещё только начался. Должно пройти немало времени, чтобы люди смогли преодолеть свою традиционную инертность и понять суть тех прав, которые появились у них с вступлением в силу нового Жилищного кодекса.

Пока же все видят в нем лишь снижение социальной защищенности населения, что, в принципе, не слишком далеко от истины.