Бизнес-класс. Архангельск
4 апреля 2005 (12)
Светлана КОРЕЛЬСКАЯ

Цену аренды диктует спрос

Муниципальная аренда. Тема, которая в последнее время не сходит со страниц городских газет, приобрела новое звучание после перемен, произошедших в городской власти. Когда минувшим летом Совет предпринимателей по противодействию коррупции впервые во всеуслышание заговорил о тайнах, скрытых в недрах департамента муниципального имущества, на политической арене впервые появился Александр Донской - нынешний мэр Архангельска. Новый виток его карьеры начался с публичных заявлений о том, что бывший предприниматель пришёл во власть для того, чтобы покончить с коррупцией.

Логика чиновника - и логика бизнесмена. Разумная модель управления городом сближает эти позиции. Нормальные условия развития малого и среднего бизнеса предполагают равные стартовые условия для каждого человека, открывающего коммерческое предприятие.

Так или иначе, аренда муниципального имущества - это один из источников наполнения бюджета города. Почти все бизнесмены города - включая тех, кто, развивая собственное предприятие, строит собственные офисы, торговые площади и производственные помещения, - некогда начинали дело на нескольких квадратных метрах, арендованных у города.

Валентина СЫРОВА (на снимке) прошла ту же школу, что и владельцы других магазинов в центре Архангельска - от рядового арендатора, не имеющего каких-либо привилегий, до арендодателя, сдающего собственные торговые площади в центре города. Казалось бы, в этой сфере её трудно чем-нибудь удивить, однако некоторые решения департамента муниципального имущества, которые были обнародованы в последнее время, повергли её в шок, как полностью противоречащие здравому смыслу. На днях мы встретились, чтобы поговорить об этих противоречиях.

- Валентина Васильевна, приходилось ли вам на личном опыте сталкиваться с откровенно недальновидными решениями департамента муниципального имущества?

- Сейчас сама я никак не связана с муниципальной арендой, и о судебных процессах, связанных с отказом департамента городского имущества продлевать договоры аренды с коммерческими предприятиями, узнавала из прессы, как и большинство горожан. Правда, впоследствии встречалась и беседовала с руководителями торговых сетей, оспаривавших неправомерные решения мэрии.

В каждом конкретном случае есть свои нюансы, но меня неизменно ставит в тупик вопрос: почему, невзирая на дефицит бюджета, город не хочет зарабатывать деньги? Почему находятся желающие снимать торговые площади в центре Архангельска по ставкам, значительно превышающим расценки муниципалитета, а в то же время наш муниципалитет отказывает платёжеспособным коммерсантам? В чём заключается проблема?

- А какие расценки на аренду торговых площадей сложились сейчас в городе?

- Я не буду брать во внимание окраины, возьмём центр. Цена аренды существенно различается даже в зданиях, расположенных по соседству. Вот одна улица, один перекрёсток. В торговом центре "Кристалл" на Поморской, 2, невозможно поднять планку выше 1,5 тысячи рублей в месяц за квадратный метр, а вот в магазине "Светлана" на Поморской, 7, цена аренды выше более чем в три раза, что вовсе не отталкивает предпринимателей. Разброс арендной платы велик - от девятисот до пяти тысяч рублей за метр квадратный!

- А какие же факторы в первую очередь влияют на цену аренды?

- В первую очередь - проходимость, поток покупателей. Если в Центральный дом торговли и "Светлану", расположенные на этом самом месте испокон веков, постоянно идут толпы народа, то вновь открытые магазины пользуются намного меньшей привлекательностью.

Если предприниматель готов платить пять тысяч в месяц за один квадратный метр, то почему не брать такую сумму?! Он никуда не уходит - значит оборот оправдывает ставку аренды, значит, торговля в известном магазине города прибыльна и окупает затраты!

Я бы рада поднять расценки в "Кристалле" до такого же уровня, как в "Светлане", но это невозможно! Стоит повысить цену - люди начнут съезжать, а у нас будут пустовать площади. Для того чтобы устанавливать арендную плату, надо знать и чувствовать рынок.

- Можно ли сформулировать вашу мысль так: муниципальные расценки на аренду также должны подчиняться законам маркетинга?

- Да, это единственно возможный принцип, благодаря которому можно и нужно наполнять городской бюджет. Я не понимаю, почему город не может сдавать площади так же, как это делают предприниматели. Почему мэрия ищет посредника? Неужели нельзя создать отдел, который будет заниматься исключительно арендой торговых площадей и офисов?

Здесь не требуется большой штат. В моей фирме все отношения аренды возложены на двух человек: один менеджер, который находит арендаторов, и один бухгалтер. Да, это сложно, но при достойной оплате они неплохо справляются с нагрузкой. Дайте хорошую зарплату чиновнику - такую, чтобы он не испытывал соблазна путать свой карман с муниципальным бюджетом, - и он будет работать! Самое важное, чтобы он мыслил маркетинговыми категориями!

Можно заключать долгосрочные договоры, регистрировать их в ЦРП. Тогда выстроятся прозрачные взаимоотношения между муниципалитетом и бизнесменами. Выбор арендуемых площадей будут определять только специфика и платёжеспособность торговых фирм.

Когда поступают заявки на одно помещение сразу от нескольких претендентов, то целесообразно организовать тендер. И чем более открытой будет информация о нём, чем больше средств массовой информации подключатся к этому процессу, тем выше будет доход от каждой сделки, тем меньше дефицит городского бюджета. Кто предложит наивысшую цену аренды, тот и получит право арендовать выигрышную площадь.

Недавно я прочла в одной из газет, что льготные условия договора аренды с департаментом городского имущества позволяли снимать обширные площади по цене 25 рублей за метр квадратный. Как это связано с реальностью?! Зато для кого-то существовала возможность, воспользовавшись какой-то лазейкой в законодательстве, арендовать помещение за двадцать пять, а сдать за девятьсот! Используя связи в муниципалитете, арендатор получал сверхприбыль!

- Причём это "лёгкие деньги", которые никак нельзя назвать предпринимательством в истинном смысле этого слова.

- Так же трудно совместить со стилем мышления бизнесмена ремонт и благоустройство зданий, возложенные на плечи субарендаторов. Очень выгодная позиция! Установить, кто из подобных "предпринимателей" пользовался особой благосклонностью прежнего муниципалитета и какую сверхприбыль из неё извлекал, легко. Надо посмотреть его договор с мэрией, а потом отправиться по указанному адресу и попросить у кого-нибудь из субарендаторов его договор, где тоже зафиксирована определённая сумма.

Я никогда не носила никому деньги в конверте - просто не умею и не хочу этого делать. Та недвижимость, которую сдаю сегодня в аренду, получена совершенно иным путём. Это был нелёгкий труд! Мы с мужем брали кредиты, во многом отказывая себе, платили огромный процент банку. Вкладывали средства в здания, которые окупают себя только теперь, но я ни при каких обстоятельствах не заставлю своего арендатора ремонтировать торговый зал!

Наши взаимоотношения с арендаторами прозрачны - по каждому договору мы регулярно отчитываемся в налоговой инспекции. Все наши действия подчинены законам рынка с одной стороны и законодательству РФ - с другой.

Я имею право раз в год повышать арендную плату, и при этом всегда буду ориентироваться на увеличение прибыли, развитие предприятия. Точно так же должен поступать чиновник мэрии, занимающийся вопросами аренды, ведь "предприятие", судьба которого зависит от его воли, - это городское хозяйство в целом. Думаю, что логика действий муниципалитета здесь не может принципиально отличаться от логики любого другого хозяйствующего субъекта!

В городском хозяйстве накопился целый вал нерешённых проблем. Архангельск ждёт обновления. У предпринимателей есть опыт работы в условиях рынка. Настало время, когда он может быть востребован, поэтому я готова работать с управленческой командой нового мэра, поддерживая реформу финансово-хозяйственной деятельности муниципалитета.