Бизнес-класс. Архангельск
9 мая 2005 (17)
Елена Светличная

Что нам стоит дом построить?

В 2004 году на рынке недвижимости Архангельской области наблюдался, пожалуй, самый высокий рост цен на вторичном рынке жилья за последнее время. Активно продавались 1-2 -комнатные квартиры по средней цене 22-23 тысяч рублей за квадратный метр. В 2004 году в области построено 1,2 тысяч квартир общей площадью около 100 тысяч кв. метров. Большая часть жилья введена в Архангельске (42,3%) и в Котласе (16,1%). Практически 54% недвижимости построено за счет собственных средств населения и с помощью банковских кредитов. Но такие варианты приемлемы далеко не для каждого горожанин. Так какие способы получения квартир предлагает нам государство?

Проблему отсутствия денежных средств у потенциальных покупателей недвижимости предложено решать с помощью ипотечного кредитования. "Семья оплачивает 20-30% от общей стоимости жилья. На оставшуюся часть суммы предоставляется ипотечный кредит, который можно оформить на срок до 25-27 лет. Квартира, купленная на первичном рынке, переходит в собственность покупателя, но до окончания исполнения кредитных обязательств она находится в залоге у банка", - рассказывает начальник отдела корпоративного страхования компании "Ингосстрах" Елена ФРОЛОВА. По ее словам, условия ипотечной системы совсем не стимулируют приобретение жилья населением. Получается, что ипотека "помогает" купить квартиру за двойную, а то и за тройную цену.

Ипотека - это грабеж!

"Ипотека в Архангельске - самый настоящий грабеж, - считает гендиректор фирмы "Отделстрой" Дмитрий АКИШЕВ. - На примере Северодвинска мы убедились, что таких сказочных условий, которые предлагались там, быть не может. Северодвинская ипотека сама загнала себя в тупик. Строительство остановлено, долги многомиллионные". По словам Акишева, ипотека способна помочь лишь очень ограниченной части населения и кардинально не изменит сложившуюся ситуацию на рынке жилья.

Специалисты филиала Северо-Западного регионального управления Московского индустриального банка считают, что развитие ипотечной программы в регионе сдерживают сроки строительства многоквартирных домов. "Если строительство вести более быстрыми темпами, процентную ставку удастся значительно сократить. При этом доля населения, которое сможет вступить в систему, увеличится примерно на 20-25%", - уверена специалист кредитного отделения Архангельского филиала Московского индустриального банка Юлия КУЗНЕЦОВА. Она обозначила и другие проблемы кредитования - долгосрочное оформление разрешения на отведение земли, ненасыщенность ипотечного рынка. Государство вполне может частично финансировать покупку квартир социально незащищенными категориями граждан, которые нуждаются в первоначальном задатке и способны выплачивать остальную часть суммы самостоятельно, ведь практически каждая третья молодая семья, снимая квартиру, ежемесячно отдает по 4-9 тысяч рублей.

Котласский феномен

История о продаже в Котласе квартир по 8400 рублей за квадратный метр обошла всю область. Предприниматель из Котласа Андрей ПАЛКИН утверждает - строить дешево возможно. "У строительных компаний есть резервы, и это влияет на экономию средств. Экономить надо там, где это возможно, при этом не значит, что мы строим некачественное жилье", - утверждает Андрей Васильевич. Главный секрет успеха - не делать тех работ, которые жильцы могут выполнить сами, а также строить, минуя подрядчиков.

Квартиру могут отобрать

Приобретая жилье в собственность, особенно на вторичном рынке, потребители могут столкнуться с проблемами, связанными с сохранением прав на объект недвижимости. Российское законодательство определяет 10-летний срок, в течение которого можно оспорить совершенную с недвижимостью сделку и потерять приобретенные права. К сожалению, государство не занимается проверкой историй прав, не дает гарантий, что их регистрация не будет признана незаконной. Здесь следует уповать на риэлтеров и нотариусов, но, прежде всего - на себя, обращаясь в лицензированные, давно зарекомендовавшие себя агентства.

Страховщики предлагают и альтернативный вариант, чтобы при условии частичной или полной потери прав собственности компенсировать убытки. Комплексное ипотечное страхование включает страхование имущества, жизни заемщика и так называемое титульное страхование - на случай потери прав на недвижимость. "Основными рисками считают продажу по поддельным документам, превышение полномочий участников сделки, их недееспособность, раздел наследственного имущества с нарушением законодательства", - рассказывает начальник отдела корпоративного страхования ЗАО "Ингосстрах" (управление по Архангельской области) Елена Фролова.

Новый жилищный кодекс определил, что государство будет инвестировать в строительство жилья лишь для малообеспеченных граждан и тех, кто проживает в домах, относящихся к ветхому и аварийному жилфонду. Впервые за последние пятнадцать лет на снос и расселение таких зданий в Архангельской области уже в 2006 году будет потрачено 170 млн рублей. Цена программы строительства жилья в Архангельске на 2005-2008 годы - 11 млрд рублей. Ее цель - обеспечить доступность жилья для граждан, выделение жилплощади для проживающих в крайне неблагоустроенных квартирах, для участников ВОВ, инвалидов, многодетных семей.

Более 100 тысяч кв. метров будет построено по жилищным сертификатам военнослужащим, участникам ликвидации аварии на Чернобыльской АС, получившим федеральные субвенции инвалидов. По данным мэрии Архангельска, в областном центре почти 800 ветхих и аварийных домов, в которых проживают 6,5 тысяч семей.

"Стоимость 1 кв. метра нового жилья, установленная Министерством регионального развития РФ на первый квартал этого года - 10200 рублей. Это сумма, которую готовы выделить из федерального бюджета", - рассказал заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства областной администрации Дмитрий ЯСКОРСКИЙ. По его мнению, на установленный минимум финансирования строить практически нереально. Затраты лягут на плечи субъекта, муниципалитета и по возможности - населения. Совокупная цена будет выше, но с минимальным уровнем рентабельности для строителей, поэтому у подрядчиков должен быть хороший оборот строительства, чтобы компенсировать свои убытки.

Стандарт при строительстве соцжилья рассчитывается исходя из 18 кв. м общей площади на человека или 33 кв. м для одиноких людей (однокомнатная квартира).

Яскорский уверен - строительство жилья даст ощутимые результаты в экономии бюджетных средств, сегодня муниципальные образования тратят огромные деньги на содержание ветхих домов, не подлежащих ремонту.

Строить будут на селе

Федеральная целевая программа "Социальное развитие села" предусматривает серьезные условия финансирования строительства на селе до 2010 года путем предоставления безвозмездных субсидий. На уровне субъектов тоже разработаны такие программы. Суть субсидирования - равное распределение затрат между всеми бюджетными уровнями и будущим владельцем дома.

"Более льготной системы финансирования не существует. 25% компенсирует муниципальный, 25% - областной и 25% - федеральный бюджеты. Оставшиеся 25% платит семья", - прокомментировал Дмитрий Станиславович. Уже до 2008 года более 600 человек улучшат свои условия проживания в сельской местности. Однако пока размер финансирования строительства на селе недостаточен. Так, область и федерация готовы выделять лишь 3,5 тысяч рублей за квадрат площади. Норматив предполагается увеличить. Тем не менее, нужно учесть, что жизнь в деревне несравнимо дешевле, чем в городе.

Сколько стоит?

Купить квартиру на вторичном рынке жилья гораздо дешевле, чем вложиться в строительство. До сих пор наибольшим спросом в Архангельске пользуются однокомнатные квартиры, а также любое жилье в центре и в округе Майская горка - квартиры на Галушина лишь на 8-10% дешевле, чем, к примеру, в Ломоносовском округе. Самое дешевое жилье - на окраинах города: в Северном округе, на Варавино-Фактории, в Исакогорке. Однокомнатную в аэропорту Талаги продадут за $11-13 тысяч, на Воскресенской - за $22-24 тысячи, в районе Урицкого - за $17-18 тысяч, на Варавино - за $16-17 тысяч.

Впрочем, это условные цифры. Цены зависят от района расположения дома, этажа, типа и года постройки здания, состояния квартиры, транспортной развязки. Риэлтеры отмечают спрос на квартиры с видом на Северную Двину. Покупатели готовы заплатить за это условие большую цену, чем за квартиру в аналогичном здании, но с окнами во двор. Специалисты прогнозируют и дальнейшую стабилизацию цен на рынке вторичного жилья. На новостройки снижения цен ожидать не стоит - слишком высоки затраты строителей, ведь стоимость кирпичного домостроения на севере велика.