МК-Север
12 апреля 2006 (15)
Анатолий АРСЕЕВ.

ТСЖ как вариант

Жильцам пора брать власть в свои руки

До 1 января следующего года отложен срок принятия жителями каждого дома решения о способе управления. Причин две: власти не успевают разъяснить суть проблемы, а люди не проявляют активности и не проводят общие собрания.

Явные преимущества

И зря, кстати, не проводят. Следующие девять месяцев пройдут быстро, а по окончании года городская администрация получит право провести конкурс и раздать многоквартирные дома управляющим организациям. Жители уже успели ощутить прелесть коммунальных квитанций за январь и февраль, впоследствии ситуация может ухудшиться.

Один из выходов из сложившегося положения - создание товариществ собственников жилья. Познакомьтесь со следующим сравнением ситуации в домах с разными способами управления:

Дом в управлении ТСЖ

Дом в управлении ОРЦ:

Все платежи поступают на расчетный счет дома и распределяются по решению членов ТСЖ

Все платежи поступают через службу заказчика и распределяются на выполнение работ и оказание работ по всем домам в городе

Обслуживающие организации выбирают сами жильцы

Обслуживающая организация назначается без учета мнения жильцов

Очередность и объемы работ по содержанию дома устанавливают жители дома или выбранная ими управляющая компания

Очередность и объем работ по содержанию дома, а так же стоимость работ, устанавливается без участия жильцов

Расходование средств контролирует специально созданная из членов ТСЖ ревизионная комиссия

Проконтролировать расходование средств на содержание конкретного дома практически невозможно

Члены ТСЖ берегут свое имущество, сознавая, что дом содержится и ремонтируется за их счет

Жители не заинтересованы поддерживать чистоту и порядок, так как это не влияет на объем услуг и качество обслуживания.

Правление ТСЖ следит за качеством оказания услуг и соблюдением пунктов договора на обслуживание, выступает представителем в арбитражном суде

Доказать, что некачественно оказываются услуги почти невозможно, тем более не каждый способен грамотно представить в суд иск о нарушении своих прав

Правление ТСЖ заинтересовано в постепенном уменьшении коммунальных платежей

Зарплата чиновников службы заказчика и "жилфонда" не связана с эффективностью их работы, отсюда отсутствие интереса к проблемам домов.

Ошибочные стереотипы

Давайте задумаемся, почему в Котласе не создаются десятки новых ТСЖ, если всё говорит в пользу товариществ. Дело в сложившихся стереотипах и опасениях. Наше любимое государство уже приучило россиян бояться любых новых реформ. Само слово "реформа" воспринимается как неизбежное зло.

Практика показывает, что люди ждут от ТСЖ несколько основных угроз. Разберём их по очереди. Самая болезненная претензия к инициаторам создания товарищества такова: мы десяток-другой лет платили за ремонт, деньги пропали, а ремонта не было. Упрёк справедливый. Товарищество будет вынуждено начать свою работу при нулевых финансах и с накопившимися проблемами. После оформления придётся изыскивать несколько миллионов рублей, для того чтобы провести весь необходимый ремонт.

Тем не менее, только создание ТСЖ может исправить ситуацию. Если дом останется в управлении муниципальных коммунальщиков, ничего не изменится. Котловой метод никуда не исчез, как собирали деньги со всех домов для ремонта одного, так и будут собирать. И когда доберутся до вашего дома (через 30-40 лет), может случиться, что ему уже никакой ремонт не поможет, или денег понадобится в десятки раз больше и их дополнительно потребуют с вас же. В то же время собираемые с жильцов средства настолько велики, что товарищество за 2-3 года накопит нужную сумму и проведёт главные ремонтные работы. Ведь каждому известно, что дешевле проводить регулярные поддерживающие работы, чем ждать, когда всё сгниёт и тогда начинать думать, а что делать дальше.

Второе опасение касается неплательщиков. Такие жильцы есть в каждом доме. И ничего возмутительного в этом факте нет. Бесспорно, нехорошо, когда человек не платит за оказанную услугу. Но практика показывает, что как раз услуг-то мы и не получаем в том количестве, за которое платим.

Пример:

Каждый 100-квартирный дом платит за работу дворника около 11 тысяч рублей в месяц. Как известно, зарплата самого дворника со всеми сопутствующими расходами еле дотягивает до 5 тысяч рублей. Очень бы хотелось узнать, где оседают остальные деньги. Наверное, они идут руководству предприятий за то, что они управляют этим дворником.

С мошенниками разберутся

Проблема с неплательщиками не решается потому, что их общее количество достигает нескольких тысяч человек. У службы заказчика и службы судебных приставов сил не хватает оперативно бороться с каждым. А у товарищества таких неплательщиков будет 10-20 человек. Суд уже наработал практику борьбы с ними. Если ТСЖ наймёт на полставки юриста, он сможет регулярно подавать в суд иски на безответственных владельцев жилья. Большинство из них получают официальную зарплату или пенсию. В этих случаях задолженность будет просто вычитаться из этих средств, до получения их самим должником. Основная проблема касается неработающих жильцов, но таких в домах немного, поэтому жильцам не придётся платить большие суммы за своих безответственных соседей. Издержки будут намного меньше тех средств, которые сможет сэкономить правление товарищества при расходовании собранных средств только на те дома, с которых они и собраны.

Есть опасения и в том, что в правление товарищества войдут мошенники, которые поживятся на соседские деньги и скроются. Такое, в принципе, возможно, но маловероятно. Председатель ТСЖ будет как на ладони перед каждым членом товарищества. Во всех ТСЖ создаются независимые от правления ревизионные комиссии. Они по окончании года проверяют финансовые действия правления и председателя. Если окажется, что руководство ТСЖ работало на пользу себе, а не людям, его можно легко переизбрать.

Вряд ли такие случаи вообще будут происходить. Члены правления одновременно являются и жильцами дома. Как они смогут впоследствии жить в том дворе, где сильно испортили себе репутацию. А самое главное, сейчас жильцы бесправны. Они не могут сменить управление службы заказчика или "Жилфонда", даже если считают, что оно действует неэффективно. В товариществе право голоса есть у каждого собственника жилья. Есть претензии к руководству ТСЖ - созвал общее собрание и высказал их, пусть оправдываются. Можно и в суд подать.

Лишние миллионы?

Все остальные претензии к идее создания ТСЖ ещё более беспочвенны. Задумайтесь над следующими цифрами. Каждый 100-квартирный дом в течение 2006 года выплатит службе заказчика:

около 180 тысяч рублей на ремонт конструктивных элементов зданий;

почти 60 тысяч за работу электриков и освещение подъездов;

140 тысяч - за ремонт тепло-, водопроводных и канализационных сетей;

почти 60 тысяч рублей за благоустройство придомовой территории;

более 70 тысяч рублей за то, что служба заказчика собирает с вас деньги;

240 тысяч рублей за работу дворника и уборщицы;

практически миллион рублей за отопление;

от 400 до 500 тысяч рублей за нагрев воды;

более 250 тысяч за услуги водоснабжения и водоотведения...

Этот список можно продолжать. Всего каждый дом заплатит более 2,5 миллионов рублей. При этом заранее известно, что услуг дому будет оказано на сумму гораздо меньшую. Например, жители, установившие приборы учёта потребления воды, платят теперь в два раза меньше, потому что с остальных собирают по нормативу, который в два раза и более превышает реальные расходы семьи. Ну не тратит обычная семья из трёх человек 900 литров воды в сутки, 27 000 литров воды в месяц. А платит именно за такой объём. С отоплением та же история.

Созданное в доме товарищество собственников жилья возьмёт под свой контроль все расходы. Будут установлены общедомовые счетчики потребления воды и тепла. Собранные на ремонт деньги будут в полном объёме тратиться именно на ремонт конкретного дома. Зарплата дворника и уборщицы может увеличиться, притом, что сборы на них останутся прежними. Перечислять будущие выгоды дома можно долго. Всё это возможно только при одном условии - активном и регулярном участии жителей дома. Если они будут только критиковать или вообще не станут ходить на общие собрания, из такого ТСЖ любой председатель сбежит.