Правда Севера
17 января 2006 (6)
Елена КОТЕЛЬНИКОВА.
Управлять жильем будет собственник
До 1 марта 2006 года согласно требованиям Жилищного кодекса собственники квартир
должны определиться со способом управления многоквартирным домом: будут ли они
непосредственно сами им управлять или создадут товарищество собственников жилья
(ТСЖ), или доверятся управляющей организации. У тех, кто пока не определился,
судя по звонкам в редакцию, много вопросов, они многого не понимают или не
знают... Мы попросили директора муниципально-правового департамента мэрии
Архангельска Жанну Миндер ответить на наиболее часто задаваемые нам вопросы, в
основном они касаются создания ТСЖ.
- Жанна Ефимовна, что будет после 1 марта, если собственники не определятся с
выбором?
- Орган местного самоуправления, то есть мэрия, по правилам, которые вот-вот
должно определить правительство РФ, проведет открытый конкурс и для каждого дома
отберет управляющую организацию. И каждый собственник обязан будет заключить с
ней договор. В течение года - до 1 марта 2007 - уже мэрия, а не жильцы,
организует собрания, на которых собственники решат: дальше жить с той
компанией, которую им отобрала мэрия, создать ТСЖ либо непосредственно самим
управлять домом, собирая по каждому поводу собрания. Получается, что в любом
случае жилые дома будут управляться собственниками.
- Жильцы неприватизированных квартир каким-нибудь образом в этом процессе
участвуют?
- Наниматели квартир в общем собрании и в выборе способа управления не
участвуют. Это сделает МУП "Жилкомсервис", поскольку за ним на праве
хозяйственного ведения закреплены муниципальные жилые помещения.
- Чем мэрия может помочь "определяющимся"?
- Наш департамент разработал методические рекомендации по порядку проведения
собрания, примерный устав товарищества и примерный договор с управляющей
компанией. Всем этим желающие могут воспользоваться.
Многие из тех, кто к нам обращается, склоняются к созданию ТСЖ. Управляющие
компании в Архангельске пока не популярны. Муниципальные предприятия ЖКХ не
очень хорошо себя зарекомендовали, а довериться коммерческим организациям
горожане боятся: где гарантия, что они не обанкротятся или не сбегут с деньгами
жильцов? Теоретически ведь в качестве управляющей компании может выступить кто
угодно: предприниматель, юридическое лицо любой формы собственности. Никакой
лицензии на этот вид деятельности не требуется.
- Жанна Ефимовна, сколько должно быть в доме собственников, чтобы создать ТСЖ?
- Даже если есть одна приватизированная квартира, уже есть основание для
проведения общего собрания. Важно другое - правомочность собрания, то есть на
нем должны присутствовать собственники, у которых в совокупности не менее 50
процентов голосов.
- Где можно взять списки собственников, а также техническую документацию на дом?
- Информацию о собственниках помещений - в Главном управлении Федеральной
регистрационной службы по Архангельской области (ул. Садовая, д. 5, корп.1), а
техническую документацию - в МУП "Жилкомсервис" (пер. Театральный, д. 7).
- Является ли вступление в ТСЖ обязательным?
- Как следует из Жилищного кодекса РФ, товарищество собственников жилья - это
некоммерческая организация. Членство в ТСЖ возникает на основании заявления о
вступлении в товарищество, а прекращается с момента подачи заявления о выходе из
него или с момента прекращения права собственности на помещение. Таким образом,
членство в ТСЖ не является обязательным.
Однако обязанность оплачивать содержание и ремонт жилья, а также коммунальные
услуги не связана с членством в ТСЖ и возникает с момента возникновения права
собственности на помещение. Согласно части 6 статьи 155 ЖК РФ собственники
помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ, членами которого они не
являются, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с
договорами, заключенными с товариществом собственников. При этом размер платежей
для членов и не членов ТСЖ одинаков.
- Можно ли создать товарищество собственников жилья в отдельно взятом подъезде?
- Нет. Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в
многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Но в товарищество могут
объединиться собственники нескольких расположенных рядом многоквартирных домов
или дачных домиков.
- Многие дома находятся не в самом лучшем состоянии. Обязана ли мэрия
отремонтировать дом, прежде чем передать его товариществу собственников жилья?
- Нет. Правда, законопроект по этому поводу есть, но в закон он пока не
превратился.
- При создании ТСЖ на кого лягут старые долги жильцов?
- ТСЖ начинает жить "с чистого листа", а взаимоотношения с должниками - это
проблема "Жилкомсервиса".
- Если жители дома, подлежащего сносу, создадут ТСЖ, могут ли они начать
строительство нового дома на месте старого?
- Собственникам необходимо оформить право собственности на земельный участок, на
котором расположен дом. Для этого нужно обратиться в органы местного
самоуправления с заявлением о формировании земельного участка. С момента его
формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок
переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в
многоквартирном доме. Собственники земельного участка вправе снести
принадлежащий им дом и построить на этом месте новый, соблюдая при этом
требования градостроительного и земельного законодательства в части
проектирования, получения различных согласований, разрешения на строительство и
т.д.
- У многих горожан, которые не являются собственниками своих квартир, есть
сомнения: остаться под "крылом" муниципалитета или приватизировать жилье. Жанна
Ефимовна, что бы вы им посоветовали?
- Единого рецепта нет. Приватизация для многих людей - единственная возможность
получить ликвидную собственность. В жизни могут возникнуть всякие внештатные
ситуации, когда эта собственность может выручить. Например, стать залогом под
кредит на оплату учебы.
Сама по себе приватизация и создание собственников в жилищной сфере государству
выгодна. Поэтому давить на людей, которые хотят стать собственниками, никто не
будет. Ведь налог на имущество очень небольшой, пенсионеры налог вообще не
платят. Минус приватизации - ты приобретаешь не только права, но и обязанности
по содержанию жилья.
Вот кому, по моему мнению, не стоит торопиться с приватизацией, так это жителям
ветхих домов. Наниматель при сносе такого дома получит другое жилье. А
собственник может претендовать только на то, что его квартиру выкупят. Но вряд
ли за такое жилье ему дадут хорошую плату.
- Скоро будет год, как действует новый Жилищный кодекс. Какие, по вашему мнению,
у него изъяны?
- Жилищный кодекс - симпатичный мне документ. Но у него есть один очень
серьезный недостаток - его писали только юристы. Там не прикладывали руки
экономисты, жилищники, коммунальщики. Поэтому на очень многие вопросы
экономического, технического характера даже разработчики кодекса не могут
ответить. Но возьмем закон о приватизации жилищного фонда. С 1991 года, с
момента принятия, в него раз 15 вносились разные правки. Думаю, то же самое
будет происходить и с Жилищным кодексом. Жизнь, практика укажут на его слабые
места, пробелы, и законодателю придется исправлять эти недостатки.
|