Правда Северо-Запада
22 марта 2006 (11)
Инф.

Советы бывалого юриста

"Я являюсь индивидуальным предпринимателем и сдаю в аренду принадлежащие мне помещения для размещения в них торговых площадей. Многие арендаторы производят в арендуемых помещениях ремонт: перепланируют их, перекрашивают стены и т.д. Как влияет его проведение на права арендаторов на сдаваемые им помещения?

В случае, если в договоре аренды не указано иное, в соответствии со статьёй 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе, а текущего - на арендаторе.

Таким образом, в случае, если переданные в аренду помещения нуждаются в капитальном ремонте, и договором не предусмотрено иное, то арендодатель обязан сам производить капитальный ремонт. В случае, если арендодатель в установленный договором либо иным соглашением сторон срок ремонт не производит, арендатор имеет в том числе и право произвести ремонт самостоятельно с зачётом стоимости ремонта в счёт арендной платы либо взыскать с арендодателя стоимость произведённого ремонта.

В иных случаях, согласно 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда арендатор по собственной инициативе производит ремонт в арендуемых помещениях и иное не предусмотрено договором, он получает право собственности на отделимые результаты этого ремонта.

Если же в результате ремонта произведены не отделимые без вреда имуществу улучшения, то право на возмещение расходов по произведению таких улучшений у арендатора возникает только в случае, если эти улучшения произведены с согласия арендодателя.

"На что в первую очередь следует обратить внимание при заключении договора аренды помещений?"

Независимо от того, собираетесь Вы взять в аренду жилые помещений либо нежилые, в любом случае в первую очередь следует требовать от арендатора предъявить свидетельство о праве собственности на помещения, передаваемые в аренду. Также необходимо как можно более точно определить в договоре объект аренды, то есть указать адрес передаваемого в аренду помещения: этаж, площадь помещения, для нежилых помещений также настоятельно рекомендуем прикладывать план помещений из техпаспорта БТИ и в договоре ссылаться на номер соответствующего помещения согласно техпаспорта. Также необходимо в договоре указать порядок внесения и размер арендных платежей.

Кроме того, мы рекомендуем указать в договоре аренды условия и процедуру расторжения договора: при каких обстоятельствах он может быть расторгнут в одностороннем порядке, при каких - в судебном.

Необходимо помнить, что договор аренды недвижимого имущества, заключённый сроком на один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы (бывш. ЦРП). Договор аренды недвижимого имущества, в котором срок аренды не указан, обязательной государственной регистрации не подлежит.

"Я уже два года арендую помещения под магазин. За это время я сделала там ремонт, покупатели уже привыкли к его адресу, плачу я за него вовремя, но скоро срок аренды заканчивается, и я боюсь, что арендодатель отдаст эти помещения в аренду другому. Что мне делать?"

Согласно положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Но Вы должны в срок, указанный в договоре, либо, если в договоре он не указан, в разумный срок до окончания времени действия договора уведомить арендодателя о Вашем желании заключить новый договор. Если же арендодатель, несмотря на ваше желание, отказал в заключении нового договора, но в течение года со дня истечения его срока заключил договор аренды с другим лицом, Вы вправе по своему выбору потребовать через суд:

а) перевода на себя прав и обязанностей по заключённому договору и возмещения убытков, причинённых отказом возобновить договор аренды;

б) только возмещения убытков.

"У меня в аренде находится участок лесного фонда под охотничье хозяйство, есть все соответствующие документы. Летом очень много людей приезжают собирать грибы на моём участке и пугают дичь, к тому же повышается опасность пожаров. Могу ли я как-то ограничить доступ людей на арендуемый мной участок?"

Статья 21 Лесного кодекса Российской Федерации устанавливает право граждан свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством (например, ограничение на посещение лесов могут вводиться в связи с пожароопасной ситуацией). По своей инициативе Вы не можете установить ограничение на пребывание граждан на арендуемом Вами участке лесного фонда.

"Архангельское юридическое бюро": Архангельск, пр. Троицкий, 121, к. 1, оф. 3.

Телефон - 26-90-46.