Север
15 сентября 2006 (38)
Е.АННЮК, заместитель главы МО "Мезенское".

Управление многоквартирным домом-обязанность собственников жилья

С 1 марта 2005 года в нашей стране действует новый Жилищный кодекс. Этот кодекс, в основу которого положено преимущественное право собственника жилого помещения, принципиально изменил идею управления многоквартирным домом. В нем закреплено право самих собственников на организацию управления в масштабе многоквартирного дома.

Постараемся разобраться в ситуации, которая теперь касается абсолютно каждого собственника жилого помещения.

В результате приватизации жилищного фонда многоквартирные дома в России находятся в общедолевой собственности. Менее 50% квартир в городе Мезени принадлежит муниципальному образованию, есть и такие многоквартирные дома, где муниципальной собственности практически не осталось. Разнообразие форм собственности требует согласованных действий всех собственников жилых помещений при управлении общим имуществом такого дома.

Прежний Жилищный кодекс управление жилищным фондом понимал как осуществляемую на профессиональной основе исключительно органами местной власти через жилищно- эксплуатационные организации деятельность по "эксплуатации и содержанию жилищного фонда". Механизм привлечения к ответственности предприятия перед жильцами за предоставление некачественных услуг не предусматривался. Коммунальные услуги оказывались и пока что оказываются, особенно в небольших городах, на безальтернативной основе.

Сегодня такой подход устарел, и государство пытается изменить назревшую ситуацию. Важнейшим элементом реформы жилищно-коммунального хозяйства ставится создание конкурентной среды, устранение монополии в системе управления и обслуживания жилищной сферы, что позволит собственникам жилья выбирать ту организацию, которая сможет обеспечить необходимый уровень качества работ и услуг по наиболее низким ценам.

К сожалению, реформа еще далека от наших окраин, развитие конкуренции в маленьких городах тормозит низкая активность частного бизнеса в сфере жилищно- коммунального хозяйства, отрасль для него пока мало привлекательна. Поэтому и выбирать еще, в общем-то, не из кого. Зато право выбирать, а точнее "управлять" уже реально предоставлено законом всем собственникам жилья.

Новый Жилищный кодекс впервые определяет управление многоквартирным домом как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.

Итак, управление многоквартирным домом является обязанностью собственников помещений в таком доме, так как. именно они обязаны содержать и свою квартиру, и общее имущество дома. Собственники не вправе отстраняться от управления независимо от того, какой именно способ управления они выбрали. Какие же существуют варианты управления многоквартирным домом? Для собственников жилых помещений законодательно предусмотрены три возможности:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из этих способов управления домом. Рассмотрим их подробнее с учетом местной ситуации.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Если собственники жилых помещений выбирают вариант непосредственного управления многоквартирным домом, значит, все общие вопросы управления многоквартирным домом они решают самостоятельно, без создания товарищества собственников жилья и без привлечения профессиональной управляющей организации (управляющего). Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с подрядчиками (например, ремонтной бригадой или отдельными специалистами) собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Реализовать свое решение на практике они могут несколькими способами. Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в доме. Во-вторых, собственники помещений могут распределить между собой обязанности по управлению домом. В-третьих, они могут выбрать одного из жильцов из своего числа или пригласить лицо не из числа собственников, передав ему полномочия по управлению домовым хозяйством от их имени.

При непосредственном управлении все договоры об оказании услуг по содержанию и (или) о выполнении работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими такую деятельность, должны заключаться на основании решения их общего собрания.

Такие договоры являются двухсторонними, в которых все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров и подрядчик (исполнитель) с другой стороны. Необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в доме превышало половину общего числа собственников в доме.

Но остаются и такие договоры, которые заключаются каждым собственником индивидуально. К ним относятся, прежде всего, договоры водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления. Вопросы о том, что необходимо сделать для дополнительного благоустройства дома и придомовой территории, а также о размере участия каждого собственника в расходах на содержание дома, о сумме платы за предоставление услуг обсуждаются на общем собрании собственников.

Данный вариант наиболее приемлем для 3-4-квартирных домов, а в случае с многоквартирным домом, должен в основном рассматриваться как дополнение к другим формам управления домом. Все-таки для заключения сделок с подрядчиками в современных условиях от имени собственников должно выступать юридическое лицо, которое подлежит гражданско-правовой ответственности в случае нарушения принятых на себя договорных обязательств, и руководитель юридического лица несущий персональную ответственность перед жильцами.

Товарищество собственников жилья - ТСЖ

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, подлежащая государственной регистрации. Она имеет свой устав и может управлять многоквартирным домом самостоятельно. В отличие от непосредственного управления текущая деятельность с помощью ТСЖ осуществляется через избранные на общем собрании органы - правлением и председателем правления. Вопросы управления домом решаются общим собранием членов товарищества. При этом договор управления с данными органами не заключается, поскольку отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся на основании членства.

ТСЖ как юридическое лицо может иметь свой счет, брать кредит в банке на общие нужды собственников, к владениям товарищества могут относиться не только квартиры собственников, но и придомовая площадь, места общего пользования. Главный минус ТСЖ - общая ответственность. Например, если ваш сосед решит не платить за коммунальные услуги, всем остальным собственникам придется сначала покрыть образовавшуюся недостачу.

Жилищный кодекс значительно ограничивает право ТСЖ на назначение квалифицированного руководителя, так как председателем правления может быть избран только человек из числа членов товарищества, являющихся собственниками жилых помещений, среди которых может просто не оказаться подходящего человека.

Несмотря на это, ТСЖ достаточно востребованная в городах форма управления, особенно у тех собственников, кто уже имел опыт самостоятельного управления домом.

Управляющая организация.

В российском законодательстве появилось новое понятие - "управляющая организация". Общее собрание собственников может привлечь профессионального управдома (организацию или частного предпринимателя) со стороны и вправе устанавливать условия управления, определять перечень необходимых работ и услуг, которые должны производиться управляющей организацией, стоимость работ и услуг, оказываемых управляющей организацией, или пределы стоимости таких работ и услуг и т.д. Права и обязанности сторон устанавливаются договором управления.

Управляющая организация обязана осуществлять содержание и ремонт многоквартирного дома, обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, а также предоставление коммунальных услуг, собственники должны своевременно производить оплату оказанных услуг.

Фактически права и обязанности управляющей организации схожи с теми правами, которыми наделяют правомочного жильца при непосредственном управлении. Управляющая организация, представляя интересы жильцов, заключает договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги, и именно она несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг, перечень которых должен включаться в договор.

Управляющая организация должна получать вознаграждение за осуществление своей деятельности. Многоквартирный дом может обслуживать только одна управляющая организация, которая может быть любой организационно-правовой формы собственности.

Управляющая организация должна ежегодно отчитываться о своей деятельности перед общим собранием собственников. В Мезенском районе частных, негосударственных управляющих организаций пока не создано, не говоря уже о какой-либо конкуренции между ними. Муниципальный жилищный фонд находится в управлении существующих муниципальных предприятий ЖКХ.

Если ничего не выбирать?

Если же собственниками помещений в доме до 1 января 2007 года не будет выбран способ управления этим домом, орган местного самоуправления будет обязан путем конкурса выбрать управляющую организацию, которая должна управлять многоквартирным домом. Это будет исполняться до тех пор, пока собственники помещений в многоквартирных домах не будут самостоятельно осуществлять управление своим домом, исходя из выбранного ими способа управления.

Начинаем управлять домом.

Итак, для того чтобы собственникам самим выбрать способ управления многоквартирным домом необходимо провести общее собрание собственников в этом доме. Собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, наделенным солидной компетенцией по решению различных вопросов, таких, как выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозяйственных построек, ремонт общего имущества в доме, введение ограничений пользования земельным участком дома. А самое главное - принятое простым большинством голосов решение общего собрания о выборе способа управления, как, впрочем, и иные решения по вопросам, отнесенным к деятельности общего собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании.

Как проводится общее собрание собственников дома.

Собственники в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое собрание. Внеочередное собрание может быть созвано по инициативе любого из собственников дома, в том числе муниципального образования как собственника неприватизированных квартир. Решение общего собрания собственников может быть принято путем очного или заочного голосования. При заочном голосовании собственники могут передать в письменной форме свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания.

Собственник помещения в многоквартирном доме может участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, имеющего полномочия, основанные на письменной доверенности на голосование. Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Как уже говорилось, большая часть жилых помещений находится сегодня в собственности у граждан. Однако есть и жилые помещения, принадлежащие муниципалитету. Это неприватизированные квартиры, в которых проживают граждане по договору социального найма, а также служебное жилье. В данном случае не наниматели, а органы местного самоуправления участвуют в принятии решений на общем собрании на равных условиях с другими собственниками помещений в многоквартирном доме.

Форма голосования: количество голосов каждого собственника помещения на общем собрании пропорциональна его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Иными словами, количество голосов, которое есть у собственника, определяется размером (фактически - площадью) его собственности.

Администрация МО "Мезенское", от имени собственника жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, в настоящее время, исходя из существующих на сегодня условий, предлагает другим собственникам квартир в многоквартирных домах выбрать способ управления домом с заключением договоров с созданным муниципальным предприятием "Жилкомсервис". Данное предложение будет обсуждаться и может быть принято большинством голосом на предстоящих общих собраниях многоквартирных домов, проведение которых запланировано администрацией.

Важно помнить: выбранный и реализуемый собственниками способ управления может быть изменен ими в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Если общее собрание, а значит, большинство собственников в доме, в дальнейшем выберет другой способ управления (например, создаст товарищество собственников жилья или выберет иную управляющую организацию), то ранее принятое решение будет отменено.

Государственной властью поставлены высокие цели, а каковы будут результаты в их достижении на местном уровне, покажет практика, к которой мы просто обязаны приступить. Всем необходимо начать самостоятельно и сообща участвовать в решении насущных вопросов своего дома, стать его настоящими хозяевами, а не квартирантами, учиться управлять ситуацией в доме, не дожидаясь, что кто-то другой сделает это за нас.