Северный рабочий
14 декабря 2005 (190)
Анатолий ГОЛОВИН

"Подводные камни" жилищной реформы

Их должен знать каждый собственник жилья

С 1 марта 2005 года вступил в действие новый Жилищный кодекс, согласно которому в нашей стране, в том числе и в Северодвинске, в жилищно-коммунальной отрасли должны произойти существенные изменения. До 1 марта 2006 года все мы должны определиться с вопросом, какая управляющая организация будет обслуживать наше жилье. До этого времени права выбора не было: дом территориально закреплялся за одним из ЖЭУ, и поэтому жилец не мог как-либо влиять на тех, кто предоставлял услуги, хотя и регулярно оплачивал их.

Tеперь же собственники должны сами выбрать для себя способ управления своим домом. Одни жители решат управлять самостоятельно, как, например, в садово- огородническом товариществе, выберут правление дома, председателя и начнут работать. Другие отдадут предпочтение какой-то частной фирме. Третьи доверятся своей жилищной организации.

В любом случае общее собрание собственников должно определить для себя, какие работы по дому необходимо будет проводить, а также стоимость услуг по содержанию и ремонту жилья. При этом организация, претендующая на роль управляющей компании, должна предоставить собранию собственников перечень и стоимость следующих работ:

- содержания и благоустройства придомовой территории;

- содержания общедомовых инженерных систем, уборки подъездов, подвалов и чердаков, очистки мусоропровода, дератизации, дезинсекции, обследования и освидетельствования здания, подготовки дома к весенне-летнему и осенне-зимнему периодам, наладки инженерного оборудования и др.;

- текущего ремонта дома, инженерных коммуникаций и оборудования.

Собственники дома утверждают перечень и объем работ на текущий год, определяют общую стоимость и размер платы за жилое помещение, которые становятся обязательными для всех. Администрация Северодвинска в соответствии с Жилищным кодексом будет устанавливать цены только для нанимателей, занимающих жилые помещения по договору социального найма, и для собственников, не определившихся со способом управления домом.

Те люди, кто проживает по договору социального найма или договору найма, в отличие от собственников квартир будут дополнительно вносить плату за наем. Все жители города, независимо от формы управления домом, должны будут оплачивать коммунальные услуги по установленным тарифам. Размер платы за капитальный ремонт будет определяться общим собранием собственников многоквартирного дома.

К выбору способа управления домом собственникам жилья важно подойти продуманно, всесторонне изучить данный вопрос: все новое таит в себе сложности, непредвиденные обстоятельства. Для собственников, решивших пригласить со стороны управляющую компанию или самостоятельно управлять домом, укажу "подводные камни" (в том числе и дополнительные расходы), которые могут появиться при выборе этого решения. Начну с самого простого.

Для того чтобы выбросить бытовой мусор, все привыкли пользоваться любым мусорным контейнером, и это правильно, ведь расходы на содержание контейнерной площадки и самого контейнера включены в цену на содержание жилья, кроме того, вы оплатили также вывоз ТБО. После того как собственники расторгнут отношения с действующей жилищной организацией, новой управляющей компании придется делать или свою контейнерную площадку, или заключать договор с организацией, у которой она имеется. А это уже дополнительные расходы.

Еще один пример. Услугами паспортистов придется пользоваться по договору на платной основе, не будет же их содержать каждый дом. На мой взгляд, необходимо будет заключать договор на обслуживание инженерных коммуникаций здания с аварийной службой, иначе в нерабочее время в случае возникновения аварии не к кому будет обратиться, а значит, последствия могут оказаться непредсказуемыми.

Отдельный круг вопросов может возникнуть с оплатой энергии. Это очень важный момент, и его нужно будет очень внимательно проработать на собрании собственников жилья. Возможно, пригласить специалистов для консультации. В данном случае могут иметь место следующие ситуации.

После установки общего счетчика электрической энергии на ввод дома жильцам придется дополнительно оплачивать разницу в его показаниях с суммарными показаниями квартирных счетчиков и счетчика на хозяйственное освещение. Разница показаний обуславливается наличием потерь в сетях, несанкционированным отбором электроэнергии некоторыми жильцами, увеличением погрешности квартирных счетчиков и т.д.

Дополнительно для домов, оборудованных лифтами и подкачивающими насосами, добавятся расходы электроэнергии на эти цели.

При оплате тепловой энергии может возникнуть ситуация, когда стоимость распределяемого на дом тепла не окупится тарифами, установленными на услуги отопления и горячего водоснабжения. Способствующих этому причин много. Это и различные по домам проектные тепловые нагрузки, и многочисленные производительные и непроизводительные потери энергии, и искажения в показаниях квартирных приборов учета воды.

Это и аварии, и изменение числа потребителей, и, самое главное, несоответствие нормативов потребления фактическому потреблению энергии гражданами. Энергетики же требуют оплатить всю сумму за предоставленное тепло, и на этой основе могут возникнуть конфликтные ситуации. Это далеко не полный перечень "неожиданностей".

В рамках одной статьи невозможно осветить все возможные ситуации. Кроме того, следует учесть, что перечисленные примеры для одного конкретного дома окажутся существенными, а для другого нет. Наша главная задача, чтобы при выборе способа управления жилым домом собственники предусмотрели все возможные последствия и особенно дополнительные расходы, которые могут появиться, если решение жильцов будет неверным. Поэтому сегодня не следует спешить бросаться в объятия непроверенных и много обещающих претендентов на управление вашим домом, а лучше пока выбрать известных вам надежных партнеров.