Волна
19 марта 2004 (10)
Григорий Михайлович САЛЬНИКОВ

Жилье взяло за живое

Окончание. Начало в N 9 за 12-18 марта 2004 г.

Собственники квартир часто допускают ошибку в понимании Постановления N 8, требуя выселения бывших членов своей семьи со ссылкой на статьи 135, 136 ЖК РСФСР. Такое право предоставлено собственнику, когда судом установлено, что:

- помещение необходимо для личного пользования собственника квартиры и членов его семьи;

- наниматель проживает в помещении по договору, заключенному на срок не свыше 1 года с обязательством освободить помещение по истечении этого срока (хотя гл. 35 ГК РФ таких оснований для выселения не содержит, но п.3, ст.687 ГК РФ допускает расторжение договора найма "в случаях, предусмотренных жилищным законодательством").

Сложность заключается в том, что истцы обычно не могут доказать, что договор найма с ответчиком заключен. Недостижение соглашения о размере платы, которое является обязательным, лишает их права ссылаться на систематическое невнесение платы за занимаемое помещение, также являющееся основанием для расторжения договора найма согласно ч.2, ст.136 ЖК РСФСР.

Таким образом, гражданин может сколь угодно долго на законном основании отравлять существование своим бывшим родственникам, даже если он обеспечен жильем в другом месте и данная квартира его интересует только в виде штампа о регистрации в паспорте для отвода глаз патрульно-постовой службы или для сохранения за собой права на жилое помещение. Для собственника же наличие в числе пользователей постороннего человека резко снижает потребительские свойства данной квартиры в гражданском обороте.

Предявление собственником иска об устранении всяких нарушений прав собственника, хотя бы и не соединенных с лишением владения (ст.304 ГК РФ), едва ли приведет к желаемому результату, так как ответчик, несомненно, будет ссылаться на то, что:

- он был вселен на законном основании, без каких-либо обязательств по освобождению квартиры после расторжения брака или наступления иных обстоятельств (которые могли быть закреплены соглашением в соответствии с ч.2, ст.54 ЖК РСФСР), и может пользоваться спорным помещением независимо от воли собственника;

- чтобы не допустить всяких нарушений своих прав, истец должен был позаботиться, когда вселял ответчика.

Следовательно, для прекращения прав на помещение надоевшего всем бывшего члена семьи надо достичь условий, предусмотренных законом.

Что касается договорного режима отношений между собственником и бывшим членом его семьи, то добровольно бывший член семьи собственника едва ли примет на себя в письменной форме обязательство освободить помещение по истечении срока договора, заключенного на срок "не свыше 1 года", то есть само предложение превратить бессрочное пользование в срочное, несомненно, насторожит даже малосведущих в правовом отношении граждан.

Не так просто обстоит дело и с личной потребностью собственника или членов его семьи в помещении, на которое бывший член сохраняет право. Например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда СССР в определении от 25 марта 1950 г. указала, что "потребность истца в помещении, занимаемом ответчицей, для размещения своих личных вещей не является основанием для удовлетворения иска о выселении нанимателя". Увеличение числа проживающих лиц вследствие прописки граждан, не являющихся членами семьи домовладельца, и уменьшение жилой площади вследствие продажи части дома в соответствии с судебной практикой также не дают права требовать выселения нанимателей (Бюллетень Верховного Суда РСФСР N 11,1985, с. 3).

По-видимому, законодатель учитывает необходимость помещения "для личного пользования" собственника, когда она вызвана увеличением семьи и другими обективными обстоятельствами (например, болезнью кого-то из членов семьи и необходимостью постоянного ухода).

Однако описанные сложности, с помощью которых законодатель, по-видимому, предполагал помешать произвольному лишению жилища, запрещенному Конституцией, не должны чрезмерно ограничивать права собственника, который в силу ст.209 ГК РФ вправе владеть, распоряжаться и пользоваться своим имуществом, то есть извлекать из него полезные свойства. В частности, он не лишен права заключить с бывшим членом семьи такой договор найма, который обеспечил бы ему доход, компенсирующий неудобства от присутствия последнего. Согласно п.1, ст.682 ГК РФ плата, установленная в договоре, не должна превышать максимальный размер платы, установленный в соответствии с законом. В настоящее время собственник жилого помещения вправе определить размер платы самостоятельно с учетом степени неудобств, которые ему причиняет бывший член семьи, и обычно взимаемой в том или ином регионе платы за наем.

Нетрудно предположить, что бывший член семьи едва ли согласится на высокий размер платы за то, что он привык получать даром, а размер платы является существенным условием договора найма. В этом случае может помочь статья 445 ГК РФ: если в соответствии с законом (каким являются статьи 127, 131 ЖК РСФСР) заключение договора обязательно для стороны, которой направлено предложение о его заключении, но она отказывается от заключения договора или предлагает заключить его на иных условиях, то в течение 30 дней со дня получения ответа или истечения срока на рассмотрение предложения сторона, направившая предложение, вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. К исковому заявлению надо приложить проект договора, который включал бы все необходимые условия - предмет, размер платы, состав лиц, проживающих вместе с нанимателем, срок (если он не будет указан, договор будет считаться заключенным на 5 лет).

При рассмотрении спора суд, вероятно, учтет необходимость соблюдения баланса между конституционным правом гражданина на жилище и правом на уважение собственности каждого гражданина, предусмотренным статьей 35 Конституции и статьей 1 Протокола N 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод (право собственности может быть ограничено "в соответствии с общими интересами", но не отменено).

Между тем права собственника, который в течение всей жизни вынужден расплачиваться за то, что обеспечил условия для создания семейного союза, позднее распавшегося, несомненно, нарушаются односторонней защитой прав одного лишь бывшего члена семьи. Конституционный Суд в своем Постановлении 24.01.2002 N 3-П указал, что социальная функция государства не может быть переложена на хозяйствующих субектов, тем более это относится к физическим лицам, на которые не должна возлагаться обязанность обеспечивать конституционное право на жилище посторонних для них людей. Как видно из решения Европейского Суда по правам человека по делу "П. М. против Италии" (перевод опубликован в газете "Бизнес- адвокат" N 9, 2002, с. 14), суд расценил как нарушение Протокола N 1 продолжительный отказ в защите прав собственника, который в течение многих лет не мог выселить из квартиры нанимателя. Суд признал законность учета интересов малоимущих нанимателей, на который ссылалось государство-ответчик, однако указал, что на собственника было возложено непропорциональное бремя забот о малоимущих (он так и умер, не дождавшись освобождения своей квартиры); в результате Италии пришлось выплатить крупную сумму наследнику заявителя.

После того как договор будет заключен, в случае систематического невнесения платы за помещение, собственник может требовать расторжения договора найма и выселения нанимателя. Возможно, наниматель и сам откажется от помещения, если суд удовлетворит требование о понуждении к заключению договора на достаточно выгодных для собственника условиях.

Собственник не сможет "разделить лицевой счет" (точнее - изменить договор об оплате коммунальных услуг), так как в силу ст.210 ГК РФ собственник несет бремя расходов по содержанию квартиры самостоятельно. Тем более ему целесообразно заключить с бывшим супругом договор найма, который позволил бы ему получить необходимые средства для расчетов с эксплуатационными организациями.

Все вышеизложенное показывает, что к вселению посторонних граждан следует подходить с большой осмотрительностью во избежание многолетних тяжб.

С уважением, Григорий Михайлович САЛЬНИКОВ, юрист юридической конторы "Бекаров и партнеры".