Бизнес-класс. Архангельск
26 декабря 2005 (49)
Анастасия ШОЛОМИЦКАЯ
Архангельск ждет строительный бум
По словам заместителя губернатора Архангельской области Владимира ВОЙКОВА, к
концу 2005 года областной бюджет увеличил уставный капитал Архангельского
регионального оператора по ипотечному жилищному кредитованию (АРОИЖК) с 5 до
17,5 млн рублей, что даст возможность выдать больше кредитов населению,
необходимых для выкупа закладных. В I квартале 2006 года уставный капитал АРОИЖК
будет увеличен еще на 10 млн рублей. Это значит, что минимум 540 млн рублей
должно быть использовано на эти кредиты.
Казалось бы - вот он, жилищный бум. Завтра застучат по всему городу машины для
забивания свай, заработают бульдозеры и подъемные краны. Но не все так просто.
По данным АРОИЖК, пока только треть обратившихся за получением долгосрочного
ипотечного кредита взяли его, остальные в поиске интересующего их жилья. Такая
ситуация сложилась из-за нехватки последнего.
Ответственность застройщика
Особенно тяжело решаются проблемы отвода земельных участков в Архангельске. В
областном центре и вовсе сегодня нет земли под жилищное строительство, и это
связано, прежде всего, с отсут-ствием генерального плана застройки. Сегодня при
выделении любого участка земли в Архангельске заявитель сам корректирует проект.
И массовая раздача земли с проектированием на усмотрение застройщика просто
нарушила строительный рынок.
По словам руководителя АРОИЖК Игоря РОЩИНА, от строительных фирм часто поступают
предложения по участию регионального оператора в привлечении денежных средств в
строительство жилья. В начале 2005 года в России вступил в силу закон о долевом
участии в строительстве, который пока создает весьма сложные условия для работы
заказчиков-застройщиков, но с другой стороны, безусловно, участники долевого
строительства защищены от непорядочного застройщика регистрацией каждого
договора, а также высокой ответственностью заказчика-застройщика.
Тем не менее с использованием ипотечных схем уже привлекаются денежные средства
в строительство жилых домов в Новодвинске, Северодвинске и Котласе. В
Архангельске с этим вопросом пока сложнее, у некоторых строителей нет даже
разрешения на строительство на уже строящиеся объекты. У других - нет декларации
на строительство, да и стоимость квадратного метра в областном центре
значительно выше, чем по области.
Сейчас ипотечный оператор занимается участком на пересечении улицы Воскресенской
и проспекта Ломоносова, уже получено распоряжение мэра по отводу этого участка
на проектирование и согласование. Проект должен быть представлен и согласован в
течение трех лет, и в этот же срок нужно постараться начать строительство.
Помогут ли ставки?
Государство во всеуслышание объявило о реализации национального проекта под
названием "Доступное и комфортное жилье". Федеральное агентство по ипотечному
жилищному кредитованию заявило в своей унифицированной программе, что во второй
половине следующего года проценты по ипотечным кредитам (выданным по стандартам
АИЖК) будут снижены до 12%, а к 2010 года ставка должна снизиться до 8%.
Специалисты АИЖК не привязывают планируемое снижение процентной ставки по
ипотеке к снижению инфляции, поскольку, по мысли идеологов ипотечной схемы в
России, снижение должно произойти за счет снижения стоимости привлекаемых
денежных ресурсов в систему долгосрочного ипотечного кредитования через развитие
вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
Итак, представим гипотетически, что ставки по кредитам снизились до 8%. С одной
стороны, это хорошо, ведь люди смогут построить себе такое жилье, какое они
хотят, но на другой чаше весов остается неразвитость строительного рынка и
просто нехватка жилья.
По настоятельным рекомендациям агентства, в будущем году все игроки ипотечного
рынка в Архангельской области должны привлечь в сферу ипотечного жилищного
кредитования порядка 565,8 млн рублей. Среди игроков условия, сопоставимые с
АИЖК, сегодня предлагают, например, банки "Уралсиб", "МДМ-банк" и другие.
Кредиты и проценты
Что же еще может и должно предпринять государство для того, чтобы сделать
ипотеку как можно более доступной для людей со средним достатком? Сегодня по
стандартам АИЖК кредит выдается в рублях в размере 30-70% от стоимости
приобретаемой квартиры, т.е. у заемщика должны быть денежные средства в размере
30% от стоимости приобретаемой квартиры. Срок кредитования от 1 до 30 лет,
погашение кредита производится равными по сумме ежемесячными аннуитетными
платежами. Процент по ипотечному кредиту составляет 14%. Допускается досрочное
погашение кредита.
Если же мы говорим о строительстве нового жилья, то многое зависит от условий
строительной компании, с которой заключается договор. Скорее всего, речь пойдет
о следующих схемах. По договору долевого участия, дольщик может заплатить только
30% или более от всей стоимости будущего жилья. Когда дом будет сдан в
эксплуатацию, а квартира будет сдана дольщику по акту застройщиком, то остальные
денежные средства дольщик может взять в кредит по ипотечной программе.
Жилье для молодых
В областной программе жилищного строитель-ства на 2006 год предполагается
выделить 6 млн рублей, на которые будет финансироваться подпрограмма - жилье для
молодых семей. Для того чтобы подпрограмма начала действовать, администрация
Архангельской области должна разработать положение о порядке предоставления
безвозмездных субсидий за счет средств областного бюджета Архангельской области
молодым семьям - участникам программы ипотечного жилищного кредитования области,
нуждающимся в улучшении жилищных условий, для оплаты первоначального взноса при
приобретении жилья. В Вологодской области, например, в 2005 году молодые семьи
субсидировались на строительство или закупку жилья в размере 200 тысяч рублей.
Если у семьи есть ребенок, она получала еще 100 тысяч, рождение каждого ребенка
субсидировалось еще 100 тысячами рублей. По словам заместителя губернатора
Владимира Войкова, в Архангельской области для молодых семей предполагается на
50% компенсировать первоначальный взнос по ипотечному кредиту, который
составляет 30% от размера кредита.
кварталы снесут
В Архангельске, по мнению специалистов, несмотря на катастрофическую ситуацию с
выделением земельных участков, есть объекты, за которые "можно зацепиться". Один
из таких проектов - развитие 6-го микрорайона. Например, участок на улице
Галушина выделен московской фирме, которая готова представить свой план
комплексного использования земли. Т.е. эта компания готова застроить целый
микрорайон, и на нем будут возведены и дома разной этажности, и дет-ский сад, и
школа, и социальные спортивные объекты, и детские площадки, и т.д.
Одно из условий подачи документов на подобные проекты по новому национальному
плану - участки должны быть не менее 5-6 га.
Подобный проект строительства целого микрорайона рассматривается при продолжении
Московского проспекта. Кстати, с будущими строительными работами связано и
расширение Ленинградского проспекта. Вообще, по словам Владимира Войкова, в
мэрии создавалась карта ветхого и аварийного жилья, которая показала, что и в
центре города можно сносить целые кварталы и на их месте строить новые.
По данным областной администрации, в регионе 2,2 млн квадратных метров ветхого и
аварийного жилья. Один из самых высоких показателей - в Архангельске. Из такого
жилья необходимо переселить 7354 семьи. Плановый объем средств, необходимых для
расселения людей только в областном центре, - 1,3 млрд рублей.
Анастасия ШОЛОМИЦКАЯ
2006-й уже называют первым годом массового развития жилищного строительства в
Архангельской области. Строить хотят все, начиная с муниципальных и
государственных властей и заканчивая строительными организациями и рядовыми
гражданами.
Соответственно государство придумало несколько схем финансирования будущего
нового строительства с участием как государственных, так и банковских кредитных
денежных ресурсов. День-ги банков уже привлекаются и будут привлекаться в
дальнейшем с помощью схем ипотечного кредитования.
|