Бизнес-класс. Архангельск
9 марта 2009 (9)
Татьяна ПОТАПОВА

Недвижимость: Бизнес меняет элитные офисы на эконом-варианты

Арендаторы мигрируют

Архангельские бизнесмены меняют элитные офисы на эконом-варианты.

Дорогие офисы в современных бизнес-центрах уже не по средствам нанимателям. Элитному рабочему пространству архангельские предприниматели все чаще предпочитают помещения более скромного класса, и нередко - на окраинах города. К смене офисов арендаторов подтолкнул кризис и повышение арендных ставок, которое произошло в конце 2008 - начале 2009 гг., уверен директор по аренде ООО "Титан-Девелопмент" Максим ЗАБОРСКИЙ (на снимке).

"С нового года значительно выросли коммунальные платежи, в том числе за электроэнергию, которая, как правило, входит в стоимость аренды, - поясняет эксперт. - В результате многие владельцы бизнес-центров в Архангельске подняли стоимость арендной платы. Некоторые даже на 20%!". Платить больше в условиях кризиса многие бизнесмены оказались не готовы и начали спешно покидать обустроенные, но ставшие слишком дорогими офисы. Сейчас доля свободных офисных площадей в Архангельске, по экспертным оценкам, составляет 5-10%. Еще в 2008 году заполняемость офисных площадей в областном центре была близка к 100%.

"Снижение спроса на офисные помещения, которое наблюдается сегодня, говорит не о падении, а об оптимизации рынка коммерческой недвижимости. Но если падение спроса продолжится, через 3-6 месяцев борьба за арендаторов серьезно обострится", - считает Максим Заборский.

Продолжение - стр. 2

Арендаторы мигрируют

Архангельские предприниматели все чаще отказываются от дорогих офисов в современных бизнес-центрах. Элитному рабочему пространству они предпочитают помещения более скромного класса, и нередко - на окраинах города. Владельцы в попытке удержить арендаторов снижают цены. Уже сегодня стоимость аренды кв. метра в бизнес-центрах Архангельска потеряла до 20%.

"Стоимость аренды офисных помещений в Архангельске снизилась в среднем на 15- 18%, - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости риэлторской компании "Регион-С" Татьяна КУШКОВА. - Но собственники зданий снижают цену только на пустующие площади, скидки действующим арендаторам они предоставляют крайне неохотно".

По словам Татьяны Кушковой, часто владельцы бизнес-центров идут на уступки арендаторам, только когда видят, что те начинают собирать чемоданы. "Собственники помещений понимают, что офис освобождается и в течение нескольких месяцев эти площади будут пустовать. Только тогда они снижают аренду", - поясняет эксперт.

Впрочем, по данным ООО "Титан-Девелопмент", собственники бизнес-центров в Архангельске и не думают понижать арендные ставки. Напротив, в IV квартале 2008 - начале 2009 года часть арендодателей подняла цены.

"С нового года значительно выросли коммунальные платежи, в том числе за электроэнергию, которая, как правило, входит в стоимость аренды, - рассказывает директор по аренде ООО "Титан-Девелопмент" Максим ЗАБОРСКИЙ. - В результате многие владельцы бизнес-центров в Архангельске подняли стоимость арендной платы. Некоторые даже на 20%!".

Это, по мнению эксперта, подтолкнуло арендаторов к смене офисов. В условиях кризиса каждая компания старается минимизировать свои расходы.

Аппетиты умерили

Сегодня наблюдается повышенный спрос арендаторов на помещения небольшой площади. Предприниматели переезжают в более скромные помещения, выбирают офисы в бизнес-центрах низшего класса.

"Спрос стал более специ-фичным, - отмечает Татьяна Кушкова. - Люди ищут недорогие, но качественные помещения. В последние месяцы наблюдается отток арендаторов на окраины города. Часть клиентов уже готовы рассматривать район Соломбалы и улицы Галушина. Однако чаще арендаторы все же предпочитают сократить объем площадей, но остаться в престижном бизнес-центре в центре города. Тем более что многие компании уволили часть персонала, и теперь им уже ни к чему большие офисы".

Часть потенциальных клиентов риэлторских компаний отложила свои планы выхода на рынок. "В 2009 году число федеральных компаний, приходящих в наш регион, снизилось в разы, - отмечает Максим Заборский. - Те же, кто не изменил планы по открытию офисов в Архангельске, значительно умерили свои аппетиты. Если в прошлом году они планировали брать 100-200 "квадратов", то сегодня готовы арендовать помещение площадью до 20-40 кв. метров".

Выбор расширился

Сейчас доля свободных офисных площадей в Архангельске, по экспертным оценкам, составляет 5-10%.

"В 2006-2008 годах на рынке коммерческой недвижимости сложилась ситуация, когда заполняемость офисных площадей достигла практически 100%, - говорит Максим Заборский. - Нормальной считается заполняемость в 95%. При таких показателях рынок находится в сбалансированном состоянии: у арендаторов есть выбор, а среди арендодателей существует конкуренция, которая сдерживает рост арендных ставок. Снижение спроса на офисные помещения, которое наблюдается сегодня, говорит не о падении, а об оптимизации рынка коммерческой недвижимости". Однако, по мнению эксперта, если падение спроса продолжится, через 3-6 месяцев борьба за арендаторов серьезно обострится.

Татьяна Кушкова согласна: "В докризисный период было достаточно сложно снять помещение, сегодня у нанимателей появился выбор".

"Квадратные" цены

По словам Максима Заборского, в настоящее время снять помещение в бизнес- центрах класса А можно по арендной ставке 900-1300 рублей за кв. метр, в комплексах класса В - за 550-800 рублей за кв. метр, в зданиях класса С - 300-600 рублей за "квадрат".

Стоимость аренды офиса зависит от нескольких факторов. Первый и один из определяющих - месторасположение. "Самые дорогие помещения находятся на первой линии Троицкого проспекта, улице Поморской, на первой линии улицы Воскресенской до пересечения с улицей Ломоносова, - рассказывает Татьяна Кушкова. - Как правило, все приходящие в Архангельск крупные федеральные компании желают оформить договор аренды на помещения именно в этих районах".

Немаловажно, в каком здании: специализированном бизнес-центре, торговом центре или на первом этаже жилого дома, находится офисное помещение и на каком этаже. Помещения на первых этажах, где высокая проходимость, а также с отдельным входом стоят дороже.

В среднем аренда "квадрата" в новом здании с высоким качеством отделки и современными коммуникациями, расположенном в центре города, по словам Татьяны Кушковой, обойдется в 1000-1200 рублей. "При этом мы говорим только о первых этажах, - пояснила эксперт. - Чем выше расположен офис, тем ниже будет стоимость его аренды. Если помещение на первом этаже можно снять за 1200 рублей за кв. метр, то на 2-3 этаже кв. метр будет стоить уже 1000 рублей, последующие этажи - 800-500 рублей за кв. метр".

К примеру, в гостинице "Двина" можно найти помещение с арендной ставкой 700- 800 рублей за "квадрат". В "высотке" (пл. Ленина, 4) - от 500 рублей за кв. метр.

Аренда кв. метра в новом административном здании на улице Федора Абрамова, 7 (Майская Горка), стоит 550 рублей (3-4 этажи).

"В Соломбале как таковых офисных зданий нет, есть офисные помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, административные здания советской постройки, переоборудованные под офисы, - рассказывает Татьяна Кушкова. - Стоимость аренды там колеблется от 350 до 500 рублей за кв. метр в зависимости от состояния помещения, его расположения. Единственная новостройка в Соломбале - ТЦ "Адмиралтейский" на площади Терехина. Там стоимость аренды офисов на 3-4 этажах составляет 600-700 рублей за "квадрат".

В стоимость аренды обычно входят коммунально-эксплуатационные платежи: плата за воду, электричество, охрану, но, возможно, данные расходы арендатору придется оплачивать дополнительно.

Многое зависит от размера арендуемой площади: чем она больше, тем ниже цена, устанавливаемая собственниками.

"Иногда верхняя планка аренды кв. метра в здании класса С приближается к нижней планке аренды в здании класса В, - говорит Максим Заборский. - Здесь большую роль играют запросы собственников бизнес-центров, которые иногда устанавливают стоимость аренды исходя не из рыночных ставок, а из ожидаемого уровня доходов от аренды здания.

Имидж дороже денег?

Самая дорогая аренда, по словам архангельских риэлторов, в бизнес-центре на Карла Маркса, 15. Стоимость аренды здесь доходила до 1400 за кв. метр. Высокая аренда - до 1100 за "квадрат" - и в недавно построенном на набережной Северной Двины (у здания Пенсионного фонда) бизнес-центре "Айсберг", который относится к классу А.

По мнению Татьяны Кушковой, в ближайшее время будет наблюдаться реальное падение спроса именно на дорогие помещения. "Всегда можно найти офис в менее престижном бизнес-центре на 30-40% дешевле, - отмечает риэлтор. - В условиях кризиса местные компании не готовы платить большие деньги, а федеральные структуры, на которые как раз и рассчитывают собственники таких зданий, пока в регион не идут".

Однако Максим Заборский уверен, что единственный бизнес-центр класса А в Архангельске не будет пустовать. "Средняя площадь офиса в "Айсберге" - 40-50 кв. метров, - говорит он. - Но есть и офисы до 100 "квадратов". Для Архангельска это уникальное предложение. В классе В таких площадей практически не найти, там средняя площадь офиса составляет всего 20-30 кв. метров".

По прогнозам экспертов, оживление рынка коммерческой недвижимости следует ожидать не ранее III квартала 2009 года. Интенсивность восстановления спроса на офисные помещения будет напрямую зависеть от экономической стабильности в стране. В случае оздоровления экономики и улучшения финансового состояния компаний спрос на площади для бизнеса активизируется, что повлечет за собой рост ставок аренды в конце 2009 года.