Правда Севера
12 декабря 2006 (237)
Людмила АСЮТЧЕНКО.

Архангельск будет таким, как Портленд?

" Социальная сфера и ЖКХ

Приглашая экспертов на "круглый стол" на тему "Градостроительство в Архангельске", мы не ставили целью найти ответы на все вопросы, связанные с архитектурой, земельными участками и нацпроектом "Доступное жилье". Как заметил один из участников встречи, сейчас не менее важно "спокойно, не ругаясь, за столом переговоров обсуждать все эти темы". Оказывается, даже в среде таких творческих людей, как архангельские архитекторы, нет согласия и сотрудничества. А между областными и городскими чиновниками вообще холодная война (не потому ли представители областной исполнительной власти не смогли прийти в редакцию?).

И все же разговор получился. Представляем его участников: заместитель мэра Архангельска по вопросам экономического развития Юрий Пачин, главный архитектор города Евгений Бастрыкин, депутат областного Собрания Юрий Барашков, генеральный директор СМТ-1 Евгений Бойцов.

Генплан Архангельску не нужен?

Юрий Пачин:

- Говоря о генплане города, я начал бы с земли. К земле у нас относятся как к объекту застройки. А нужен другой подход: земля должна быть нашим имуществом. Вот сейчас говорят, якобы когда-то были не так выделены участки. Пусть правоохранительные органы разберутся, если виноват кто-то - накажем, изымем участки обратно. Но дело даже не в том, как они были выданы. А в том, как с них платятся налоги. Надо создавать кадастровую схему участков, вывести землю из распоряжения департамента градостроительства. Создать единое управление, которое контролировало бы всю землю в городе, знало бы, где что расположено.

Евгений Бастрыкин:

- Генплан у Архангельска есть - 1983 года. Только он не был утвержден. Пробуксовка пошла по линии министерств, 1986 год наступил. Кому хотелось вкладывать деньги в Архангельск? Отдали на утверждение в областное Собрание. Но документов оттуда не вышло - ни "да", ни "нет".

Уже после того как в 1990 - 1995 годах начали реализовывать вторую очередь генплана - это Майская горка - пошли разговоры, что генплан не соответствует времени. И с тех пор идут постоянные дискуссии в прессе - есть генплан или нет, он стал политической разменной картой.

В старом генплане - а он в свою очередь базируется на генплане 1967 года, утвержденном Совмином, была рассмотрена перспектива на 50 лет и задано направление развития. И все было бы неплохо - вводилось по 300 тысяч квадратных метров жилья в год. Но прекратилось союзное финансирование. Это одна из причин стагнации в строительной отрасли. Затем приватизация изнутри разрушила, расчленила строительный комплекс. Сегодня нужна консолидация строителей, чтобы вернуться на ту точку по строительству магистральных сетей, освоению площадок, жилищному строительству. И нужно начинать опять же с Майской горки как района массового жилищного строительства, там подготовлены были площади. И мы рассматривали, как можно быстрее развернуть там строительство. Рекомендовали 6-й микрорайон именно по линии проекта "Доступное жилье". Но опять же - генплана нет, значит, нет и финансирования.

С конца 90-х ситуация стала резко меняться. Начала падать демография, экономика. Никто не знал, что будет в стране дальше происходить. Мы в тот момент могли планировать от силы на два года, а генплан рассчитывается на 15 - 25 лет. Улицы мы "гнуть" не можем, они уже заданы. Внешние транспортные узлы, назначение территорий - жилые, промышленные, коммунальные, складские, рекреационные, общественные зоны - все это тоже заложено. Нужна лишь корректировка в рамках того генплана. И сегодня нет финансовых потоков, чтобы что-то изобретать и перекраивать Архангельск, это очевидно.

Сегодня демография стабилизировалась, убыль продолжается, но она контролируема - примерно 300 человек в год. Еще необходимо знать экономическую составляющую генплана, а она не радует. Город представлен в основном предприятиями торговли. Областные предприятия - это лесной сектор, транспорт. Ну а федеральные задачи (когда-то Архангельск имел стратегическое значение) - эта роль города не представлена.

Юрий Барашков:

- А я считаю, что генплан городу не нужен. Мы идем по капиталистическому пути, а западные города все развиваются без генпланов. Их эволюция продиктована законами экономической жизни. Если представить наш город лет через 100 - это типичный американский город небольшого масштаба типа Портленда. Центр будет застроен офисами повышенной этажности, а вокруг - море одно- и двухэтажных зданий. Потому что капитализм ни у кого ничего не спрашивает. В центре земля очень дорогая, и если кто-то приобрел участок, то будет строить вверх и вниз, выжимая из него доходы, насколько это возможно. А средний класс стремится жить в одно- двухэтажных домах.

Не нужен генплан на данном этапе еще и потому, что город не определился со своим будущим. Не знаю, насколько авторитетны люди, которые "издалека" разрабатывают генплан Архангельска, понимают ли они его природу, его суть, историю. На 90 процентов уверен, что не знают, что получат деньги за заказ и выдадут какую-то белиберду. Нам самим нужно определить, каким мы хотим видеть город через 100 лет. Помните, в советское время была такая тема на повестке дня, что Архангельск может быть международным аэропортом, потому что можно летать через полюс в Америку по кратчайшему пути. Может быть, можно было подчиниться этой идее и строить на этом экономику.

Надо идти от глобальной цели - что мы хотим от Архангельска? Его назначение в истории менялось. Зачат он был как монастырь, потом превратился в крепость, затем в порт. Затем стал многофункциональным. Видимо, таким и будет. Отправным пунктом будет перспективность города для самого себя и в масштабах Федерации. Если мы с этим не определимся, ничего дельного не получится.

Генплан 1983 года задал нам направление. Например, на улице Воскресенской еще полно работы, мы можем еще лет десять спокойно работать по тому генплану. Трагедия Архангельска в том, что за последние 10 лет все участки в центральной части города розданы новым русским. Город потерял контроль над ситуацией. Но архитекторы должны понимать, что центр города - это "сити", офисы, высотные здания, которые должны приносить доходы городу. А у нас центр роздан под коттеджи. Это смешно и позорно. И вся ответственность лежит на архитекторах и мэре.

Юрий Пачин:

- Согласно старому генплану в этом районе - высотная застройка. Но его нарушили. Мы сейчас заказали в НИИ экологии расчет ПДВ - предельно допустимых выбросов. Не так, как показывают заводы, а по методике определения выбросов газов расчетным путем. Например, берут ЦБК или автопредприятие, считают, сколько там машин, - значит, вот такая-то загрязненность. Боюсь, когда опубликуем эти ПДВ для центра города, www.ecostroy29.ru/ class=h>коттеджи будут продавать.

Я уверен: Архангельск уйдет на левый берег, туда, где Зеленец, эта часть более благоприятная по розе ветров. Почему в районе Любовского стали дома строить, по той речке? Потому что Новодвинск в другой стороне, грязи нет, ЦБК туда не заходит. И там гектар земли очень дорого стоит.

Евгений Бастрыкин:

- Я согласен с Барашковым - можно было с новым генпланом не торопиться. Но закон требует - к 2010 году мы должны его иметь, а также правила застройки и землепользования. Один из рычагов - участие в нацпроекте "Доступное жилье". Уже опубликованы итоги конкурса. Генплан будут делать специалисты из Нижнего Новгорода. Они предложили более низкую цену - на один миллион рублей дешевле. Но цена была лишь на третьем месте, на первом - качество.

Юрий Пачин:

- Генплан будет готов к осени 2008 года. Перед тем как утверждать на сессии горсовета, в черновом варианте вынесем его на общественные слушания. Я все сделаю для того, чтобы они состоялись, чтобы собрались местные архитекторы, чтобы собрать все замечания общественности, организаций, профессионалов. К тому времени будет вырисовываться и стратегия города.

Евгений Бойцов:

- Мне как строителю на ближайшие пять лет генплан не нужен. Потому что жить и работать полутысячному коллективу надо сейчас. Если сидеть и ждать генплана, треста просто не будет.

Но с другой точки зрения, когда генплан пройдет экспертизу и общественные слушания, мне не надо будет проводить слушания по каждому объекту. Сегодня наблюдается парадокс: проводим в округе общественные слушания, стоит дом- развалюха, рядом пытаемся поставить новый дом. Думаете, жильцы будут за то, чтобы мы строили? Да никогда в жизни! Они морально против. Вот дайте сначала нам квартиры, и стройте чего хотите. И меньше придется ходить в управление архитектуры. А то приходишь и спрашиваешь: вот там что можно строить? С генпланом уже все будет известно. И строителям можно брать и разрабатывать целые микрорайоны.

Недоступное "доступное"

Евгений Бойцов:

- Непонятно, откуда взялась эта фраза - "доступное жилье". Мы понимаем так: доступное жилье - это участие городских и областных властей в финансировании объекта, чтобы его удешевить. Во-первых - выделение земли. Во-вторых, помощь в подводке коммуникаций за счет бюджета. В-третьих, частичное финансирование. Делается проект дома, смета, неважно, по какой цене за метр. И власть говорит: для того чтобы людей расселить, мы тебе часть затрат - треть или четверть - покроем. Но ты можешь продать людям, например, по специальным сертификатам. Вот это действительно будет доступное жилье.

Поймите, сегодня частное предприятие за свои деньги делать доступным, дешевым жилье не будет. Сегодня нельзя построить одну девятиэтажку дорогую, другую дешевую. Это что - меньше свай заколотить или тоньше стены сделать? Если часть денег даст федерация, часть область, часть город, - остальное человек сможет доплатить. Но это целевое жилье - для расселения аварийных домов. А слово "доступное", которое просто так витает и ничем не подкреплено, - из этого ничего не получится.

Второй момент. Сегодня цену квадратного метра определяет не цена материалов и зарплаты строителей. Это составляющие, но цену сегодня определяет отсутствие жилья. Если нечего купить, цена подрастает. Будут много строить - цена упадет. Сами строители и риэлтеры будут ее понижать. А зачем сегодня продавать по 20 тысяч рублей за метр, если купят и за 35?

Ситуация с новыми законами такая, что у нашего треста есть работа на полтора года вперед. Если в этом году и в первом полугодии 2007-го не примем никаких мер вместе с городской властью, чтобы что-то изменить в выделении участков земли для проектирования, то через два года тресту будет нечего строить. Только для получения участка требуется три-четыре года!

Сегодня город дает нам участки, но говорит: рассели людей из ветхого жилья. Мы идем на это, потому что другой земли нет. Закон гласит: мы должны предоставить жилье не хуже, чем было. С удобствами - отоплением, с канализацией, водопроводом. Но нигде не говорится, что оно должно быть новое! А почему-то люди думают, что им сегодня в центре города дадут в многоэтажном доме нормальную квартиру. Да еще всем, кто прописан, каждому по квартире.

Или вот мы сдаем дом на улице Папанина. Предлагаем переселиться туда - дом новый, но район другой. Мы идем на риск, понимаем, что на месте снесенного дома построим другой, где квадратный метр дороже. Сегодня это наши оборотные средства. А менталитет жителей - из центра никуда. Их устраивает 9-12-этажный дом больше, чем одно-двухэтажный на окраине города. Вот и живет в маневренном фонде, а на Папанина не едет. Мучается, жалобы пишет... Доступное жилье сегодня будет, только если объединить бюджетные средства и предпринимателей. И строить надо больше. Наш трест может вдвое больше строить, но у нас нет либо проектов, либо земли.

Столкнулись с еще одним парадоксом: принесли на экспертизу нулевой цикл (котлован, свайное поле, ростверки) - проверьте первый этап и выдайте заключение, и у нас будет документ, чтобы начать строить. Но вышел закон, что с 1 января 2007 года поэтапная экспертиза запрещена. Так это еще год проектировать! А цена метра растет и растет. А что проще: строители делают свайное поле, в это время готовится проект надземной части. Так было бы дешевле! Но для строителей города главная проблема - земля. Мэрия может выделить участок только на торгах, а она к торгам не готова. У нее проблема - как отдать землю, у нас - как взять. Отдать без торгов они не могут, а на торгах купить может кто-то другой. Пытаемся найти общий язык, ищем методы на грани фола.

Евгений Бастрыкин:

- Эта ситуация предусматривает, что строитель или застройщик будет очень-очень богатым. У нас торги-то проходили с 2002 года. Был дважды конкурс на улице Логинова за ДК строителей (АГКЦ). Первый прошел успешно, там такие страсти разгорелись. У выигравшего свободных денег не было, он строитель. И он сказал: квартирами возьмете? А по закону можем взять только деньги. И он отказался от этого участка, и свой взнос потерял. Пришла другая фирма из Москвы. Цену подняла аж на восемь миллионов годовых. И пропала, сорвала конкурс. Мы пошли в суды. И что? На Логинова как участок стоял, так и стоит.

Юрий Пачин:

- В 6-м микрорайоне действительно есть хороший участок, на 200 тысяч кв.метров жилья. Мы на кадастровый учет его поставим и в первом полугодии выставим на торги. Но страшно: все понимают, что для того, чтобы взять этот участок, у того же господина Бойцова должны быть совсем другие деньги - для начала миллионов 200. Кто даст такой кредит? Поэтому придут другие, купят землю, а налоги уйдут в другой регион. Например, москвичи. И они могут купить, а строить не будут. А через год выгодно продадут. Или они торги выиграют, первое время будут платить, а потом перестанут. И опять в суды пойдем.

Все понимают: чтобы решить жилищную проблему, нужно резко увеличивать объемы строительства. Сейчас моя задача как власти - взять все эти участки, как говорят, непонятно как выданные, проанализировать, и к застройщикам: показывай, как дела идут, как строишь, как согласование. Трясти. Побуждать строить. Если не строят, через три года можно участок забрать.

Евгений Бастрыкин:

- Проект "Доступное жилье" складывается так: процент федерального финансирования, процент областного, муниципального. Заложим 20 миллионов, область даст еще 20, федеральный бюджет - 40. Всего 80 миллионов. Сколько построишь на эти деньги?

Евгений Бойцов:

- 40 квартир. А на прошлой неделе звонят Войков и Назаров: у тебя есть проект с готовой экспертизой? - Есть. - С федеральной? - У нас же своя есть. - А надо с федеральной, чтобы федеральные деньги дали. Понимаете? Зачем я поеду в Москву экспертизу проводить? Еще деньги выбрасывать? Никогда! Надо говорить не о цене квадратного метра, дешево или дорого. Надо говорить, чтобы быстро строили. Чем быстрее, тем дешевле. Меньше затрат на охрану, электроэнергию, инженерно- технических затрат. И строить компактно - не один дом, а целый микрорайон, поток. Тогда и переселять людей легче будет.

Евгений Бастрыкин:

- Есть регионы достаточно успешные, и Архангельску с ними очень трудно конкурировать в получении средств на доступное жилье. У нас удорожание большое на инженерную подготовку, наши территории - болота, сети все на сваях. 25-30 процентов средств идет на обустройство подготовительной работы - котлован, сети, сваи. Если бы федеральная власть сказала, что такие регионы, как Архангельск, не 20 процентов должны вкладывать, а хотя бы 15, и дали бы нам больше федеральных средств, чем, скажем, Ростову-на-Дону.

Евгений Бойцов:

- Строительного бума в Архангельске в ближайшие пять лет не будет. Знаете, сколько на вторичном рынке продается жилья? И цена там выше, чем та, по которой мы продаем. Если человек имеет квартиру вторую, он знает, что дешевле она не будет. И он продает "хрущевку" однокомнатную 40-летней давности за полтора миллиона рублей. Но цену не опускает. Потому что жилья в городе нет. И частично вторичный рынок поднял цены на первичном. А проблему доступного жилья без вмешательства власти муниципальной, областной и особенно федеральной решить невозможно.

Нас ждет еще немало скандалов?

Юрий Барашков:

- Наш город много теряет в архитектурном плане, оттого что не строит криволинейные дома на пересечении улицы Воскресенской с проспектами. Место выигрышное, чтобы сделать город индивидуальным. А там же ужас! На углу Карла Маркса - Свободы 12-этажный дом примкнул к 9-этажному. Кто реализует эти ужасы архитектурные?

Город весь утыкан безобразной рекламой. Она заслонила всю архитектуру. Никаких принципов градостроительных сегодня в Архангельске нет. Все идет с подачи первого лица города. Он отдан на растерзание чиновникам, которые не понимают облика города, его истории.

...Вдруг предлагают полную реконструкцию площади у железнодорожного вокзала. Вся красота была в том, что с пандуса видна вся площадь. Теперь все перекроют двумя блоками-павильонами. Дальше - хотят на ступенчатых домах поставить какие-то шатровые завершения. Умоляю, не трогайте! Понимаю, что капитализм сегодня лезет во все щели, и мы делаем город в городе. Но культура должна идти от архитекторов. Нужно понимать, что город - это напластование стилей, он этим и интересен. А не бесконечными переделками. Сейчас будет помойка очередная на привокзальной площади.

Юрий Пачин:

- За этим стоят ваши коллеги по областному Собранию, спросите у них, кто разрешение дал. Пытались обвинить нынешнюю городскую власть, но решение принято до нас. Изменить что-то очень трудно. Суд отмену не принимает, потому что решение принято. Сейчас будет скандал по улице Северодвинской, там торговый центр запроектирован. Ко мне уже три раза приходили. В суд подали, суд говорит, извините, господа чиновники, все согласовано, все экспертизы есть. Был большой скандал, когда в районе улицы Гагарина на спортплощадке строили. Мы участок изъяли, на нас подали в суд, суд обязал мэра подписать разрешение на строительство. Если все сделано в соответствии с Земельным кодексом, собраны все согласования, ни одна власть ничего не скажет.

Раньше был городской ГАСК (государственный архитектурно-строительный контроль). Сейчас нет. Эти функции взяла администрация области. Благо мы стали налаживать хорошие отношения с Валерием Ниловым, руководителем областного ГАСКа. Теперь стали принимать какие-то меры против таких отвратительных застроек, как на привокзальной площади. Нилов должен был подать в суд, в его полномочиях приостановить стройку. И таких "засад" власть друг другу передает много, скандалы еще будут.

Евгений Бастрыкин:

- Если сегодня сравнивать Архангельск с другими городами - у них очень высокий процент торговых, досуговых, общественных помещений. У нас их не хватает. У нас в центре нет ряда функций, в том числе хороших торговых функций. Нет хорошего делового центра, есть только административный. Мы этот вопрос тоже будем рассматривать, создавать эти функции. Иначе Архангельск будет большим Каргополем. Этот красивейший город в свое время развился на торговых путях, но в какой-то момент часть торговых функций ушла в Архангельск, из Архангельска - в Питер, тоже из-за геополитических условий. Городу нужно искать свои новые функции, и они должны быть в составе генплана.

* * *

Подводим итог. Генплан у Архангельска будет через два года. "Доступное жилье" появится в городе только тогда, когда власть реально поможет строителям деньгами и земельными участками. Пока же - одни рогатки, в первую очередь на законодательном уровне. Причем, говоря именно о доступном жилье, наши эксперты ни разу не упомянули про "комфортное". Что касается сомнительных по своей архитектуре и расположению новостроек, как говорится, вопросы остались.

Вместо послесловия

Юрий Барашков, из статьи "А что в двухтысячном?" (сборник "Беломорье", 1984 год): "Проспект Павлина Виноградова планируется освободить от трамвая, расширив проезжую часть на три метра. Это будет прогулочная улица с большими и свободными пешеходными потоками. Вдоль проспекта от площади имени В.И. Ленина до улицы Шубина раскинется бульвар. Обводный канал станет городской магистралью с достаточно широкими зелеными полосами, надежно прикрывающими жилые дома от шума, пыли и смога. Новгородский проспект превратится в бульвар, а на пересечении его с улицей Энгельса будет построен концертный зал на 1200 мест. Параллельно Ленинградскому предусматривается Московский проспект, который продолжит Обводный канал и вольется в улицу Воронина. Здесь, в Ломоносовском районе, город пройдет довольно широкой лентой с непрерывной жилой застройкой. А перед ней, по другую сторону Ленинградского проспекта, ближе к реке, разместятся промышленные территории, разделенные зеленью скверов.

..Предполагается, что к двухтысячному году население Архангельска возрастет до 500 - 550 тысяч человек. (...) Для обеспечения растущего населения потребуется построить около шести миллионов квадратных метров жилья. (...) Восемьдесят пять процентов построенных жилых зданий будут в девять и выше этажей".