Правда Севера
5 мая 2006 (81)
Дмитрий СЕМАКОВ.

Подводные камни жилищного кодекса, или Берегись частника

До 1 января 2007 года согласно требованиям Жилищного кодекса собственники квартир должны определиться со способом управления многоквартирным домом. Существует три способа: непосредственное управление жилым домом, создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или выбор управляющей компании.

В настоящее время к управляющим кампаниям не предъявляется никаких особых требований, этот вид бизнеса не требует лицензирования. Таким образом, любой частный предприниматель, без опыта работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства, не имеющий материально-технической базы, может организовать управляющую кампанию или ТСЖ и начать собирать деньги с жильцов. В результате этот рынок становится достаточно привлекательным для предприятий-однодневок, основная цель которых - брать с жителей деньги за якобы оказываемые услуги по управлению жильем.

Контроль над вновь создаваемыми управляющими компаниями невозможен - после добровольного принятия решения собственники жилья переходят в договорные отношения с управляющими компаниями. У муниципалитета уже не будет никаких методов воздействия на частника, и все претензии жильцов могут быть представлены только этим управляющим компаниям и ТСЖ.

Частная управляющая компания не будет жертвовать прибылью ради жильцов. В соответствии с новым Жилищным кодексом неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги будут выселять без предоставления другого жилья. Льготы отдельным категориям граждан не будут возмещаться.

Новой управляющей компании или ТСЖ придется заключать прямые договоры со всеми поставщиками услуг - на тепло и электроснабжение, холодную и горячую воду, обслуживание лифтов и многое другое. Все потери, которые на сегодняшний день берет на себя "Жилкомсервис", лягут на плечи самих жильцов. Достаточно важным аспектом является и сбор средств на капитальный ремонт - это дорогостоящие работы. Ремонт кровли или лифтов оценивается в сотни тысяч рублей. Единомоментно собрать такую сумму будет сложно даже при нормальном уровне дохода жильцов, не говоря о малоимущих. Сейчас задолженность населения на один многоквартирный дом в среднем составляет около 300 тысяч рублей.

Как АУКнется,

так и откликнется

В Архангельске уже появились примеры выхода некоторых частных управляющих компаний на новый рынок. В качестве примера приведем ООО "Архангельская управленческая компания" (АУК) и его клон ООО "Городская управленческая компания" (ГУК). Клон по той причине, что в руководстве организаций значатся одни и те же люди. Сотрудники этих управляющих компаний различными правдами и неправдами пытаются заманить собственников жилья в свои цепкие объятия. Сколько люди слышат при этом сказок о чистых и светлых подъездах, облагороженной придомовой территории, чуть ли не ежегодных капитальных ремонтах... Кто, на какие средства все это будет делать? АУК или ГУК? А у них откуда деньги? Арендованное помещение, стол, стул и компьютер - все, что есть на две фирмы! Они будут нанимать те же подрядные организации, которые уже обслуживали жилищный фонд, перезаключив с ними договоры. Разница будет лишь в том, что деньги за управление пойдут означенным управляющим компаниям. А уж будут ли они контролировать выполнение подрядчиками работ или спускать все на тормозах, это еще неизвестно.

В плеяду новых управляющих компаний влилось и ООО "Управляющая компания "Октябрьский", соблазняющая собственников жилья в Октябрьском округе. В руководстве ее также числятся деятельные молодые люди из АУК и ГУК , в числе ее учредителей можно заметить и руководителя ООО "Архтехспецмотаж-Н" - подрядной организации, обслуживающей жилищный фонд округа. Даже на первый взгляд мысль организаторов предельно ясна: совместить заказчика и подрядчика. Первый получает деньги от населения и платит второму за выполнение работ. А у подрядчика появляется уверенность в том, что он со своего участка не уйдет, поскольку сам себя проверяет.

Организации, впервые пришедшие в кризисную сферу жилищно-коммунального хозяйства города, утверждают, что имеют чистую биографию. Правильно, ошибок не допускает тот, кто не работал. Но и опыта, кадров и материальной базы у них тоже нет. С какими же намерениями идут они в сферу ЖКХ?.. Собственникам жилья стоит семь раз отмерить, прежде чем довериться новичкам.

Ремонт по-висановски

Еще одной компанией, пытающейся записаться в управляющие, в Архангельске является ООО "Висан ЖКУ-19". Биография у этого предприятия интересная и даже авантюрная. ООО выполняло по договору с МУП "Жилкомсервис" ремонтные работы по договору подряда.

22 сентября 2005 года порывом ветра сорвало покрытие кровли над 1-м и 2-м подъездами дома 26 по ул. Шабалина. Капитальный ремонт кровли осенью 2004 года выполняло предприятие ООО "Висан ЖКУ-19", стоимость работ составила 376 тысяч рублей. Специалисты МУП "Жилкомсервис" выяснили, что причиной срыва кровли стало некачественное выполнение работ с отступлением от технологии. Кроме того, обследование показало, что вместо двух слоев покрытия кровли положили один. Таким образом, ООО "Висан ЖКУ-19" получило деньги за работу, которую не выполнило. А деньги-то - жильцов. Материалы проверки направлены в прокуратуру области для принятия решения о возбуждении уголовного дела.

Кроме того, "Висан ЖКУ-19" придумал способ получать деньги дважды за одни и те же услуги. "Висан" заключил с арендаторами нежилых помещений в домах привокзального микрорайона, которые обслуживал, договоры на передачу электроэнергии через свои внутридомовые сети, хотя не имел права оказывать такую услугу. По договору с МУП "Жилкомсервис" ООО "Висан ЖКУ-19" имело право на обслуживание и содержание жилого дома, по которому и бралась плата с арендаторов нежилых помещений. Вероятно, следующим шагом со стороны "Висана" стало бы взимание платы за тепло, подаваемое по их батареям, горячую и холодную воду, проходящую по их трубам...

Более того, тариф на передачу электроэнергии устанавливается департаментом по тарифам и ценам администрации Архангельской области для предприятий, занимающихся передачей электрической энергии, к которым ООО "Висан ЖКУ-19" не относится, следовательно, и тариф им официально установлен не был. По данному факту материалы также направлены в прокуратуру области.

С 1 апреля 2006 года МУП "Жилкомсервис" расторг с эксплуатирующей организацией "Висан ЖКУ-19" договор подряда. Предприятие, привыкшее получать немалые доходы за счет коммунальных платежей населения, выказало вполне естественное нежелание уходить с прибыльного рынка. Выход подсказал Жилищный кодекс. И вот ООО "Висан ЖКУ-19" уже начало позиционировать себя как новую управляющую компанию. Выгода очевидна - самим себя нанимать и контролировать намного проще, чем держать ответ перед муниципалитетом в лице МУП "Жилкомсервис". Правда, будет ли от этого легче жильцам, выбравшим такое предприятие в качестве управляющей компании, это большой вопрос!

ТСЖ - для новостроек

В новом Жилищном кодексе немало места уделено "товариществам собственников жилья", которые призваны заменить государство в распоряжении и содержании жилищного фонда.

Никто не оспаривает преимущества ТСЖ. Но необходимо уяснить, что нет смысла собственникам помещений в домах постройки середины второй половины прошлого века и более "древних" создавать ТСЖ. Это способ управления, пригодный для элитных новостроек, собственники квартир в которых имеют достаточное количество средств для реализации своих прав и интересов.

Выбирая, не ошибись!

Оптимальный способ управления для большинства домов Архангельска - управляющая компания. Наиболее естественным и безболезненным выходом для собственников жилья может стать выбор муниципальной управляющей компании, которая полностью подконтрольна и подотчетна городским властям. Это муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис", которое уже не первый год работает на рынке жилищно-коммунальных услуг и имеет грамотный, квалифицированный персонал.

Со сменой руководства "Жилкомсервиса" усилился контроль за качеством обслуживания жилищного фонда. С февраля 2006 года введен новый порядок организации и проведения работ по текущему ремонту. Все подрядные организации работают по единым расценкам, в конце каждого месяца отчитываются. Их работу проверяют, прежде чем выплатить деньги за фактически выполненный объем.

За невыполненные работы и некачественно оказанные жилищно-коммунальные услуги населению "Жилкомсервис" согласно договорам производит снижение стоимости работ подрядчикам. В тех случаях, если подрядчик не справляется или имеются постоянные претензии со стороны жителей, МУП "Жилкомсервис" расторгает с ними договор и привлекает новую эксплуатирующую организацию. Сейчас такая работа проведена в Маймаксанском округе, где к обслуживанию жилья приступило ООО "Семь дней-1", в Ломоносовском - "Висан ЖКУ-19" заменено на ООО "Беломорстрой".

Тем не менее Жилищный кодекс возложил ответственность за выбор способа управления на собственников жилья.

На карту поставлено самое дорогое имущество, которым в основном владеют россияне, - жилье. Кто и как будет ими управлять, зависит от самих горожан. Поэтому всех, у кого возникают вопросы, кому небезразлична дальнейшая судьба своего дома, приглашаем за консультациями и помощью в МУП "Жилкомсервис": пер. Театральный, д. 7. тел. 20-74-34.