Северная магистраль
9 июня 2006 (21)
Инф.

Собственник: право и обязанность

В связи с вступлением в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, а также после провозглашения Президентом России национального проекта доступного жилья в редакцию поступают многочисленные обращения читателей. Прокомментировать их мы попросили старшего помощника ярославского транспортного прокурора Светлану КРАЙНОВУ.

- Что такое государственная регистрация прав на жилые помещения, и в каких случаях она обязательна?

- В соответствии с п. 1 ст. ст. 131 и 216 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат вещные права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право хозяйственного управления, право оперативного управления, сервитут (особый вид вещного права, заключающийся в праве пользоваться в установленных пределах чужой вещью или ограничивать ее собственника в определенном отношении). Кроме того, обязательной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на основании п. 1 ст. 131 ГК РФ и вышеуказанного закона. Возможность госрегистрации таких прав обосновывается также наличием органов регистрации прав и полезностью сведений о таких правах для приобретателей жилого помещения.

С 1 января 2005 года государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют территориальные органы Федеральной регистрационной службы РФ.

- В каких случаях прекращается общая собственность?

- Общая собственность прекращается в результате реального раздела общего имущества или выдела из него доли по соглашению сторон или по решению суда. При этом возникает право личной собственности на конкретную изолированную часть объекта в виде комнат или помещений. Если осуществляется выдел доли одного из сособственников, то другая часть объекта остается в долевой собственности остальных сособственников.

В случае дальнейшего отчуждения собственником части объекта, переставшего быть общей собственностью, соблюдения преимущественного права покупки не требуется.

После реального раздела или выдела доли жилой дом, оставаясь целым объектом недвижимости, перестает быть единым объектом гражданских прав. Однако при этом сохраняется общая собственность владельцев его частей на общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения, коммуникации и пр.). Поэтому в соглашении о разделе жилого дома целесообразно определить доли в праве на общее имущество, а также порядок пользования, сохранения и ремонта общего имущества. Доля в праве на общее имущество дома не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или конкретную часть дома, не подлежит отдельной государственной регистрации и переходит автоматически вместе с правом собственности на отдельное помещение.

- Когда возникает право собственности на приобретенное жилье?

- Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора. Однако это общее правило нуждается в уточнении. В данном случае речь идет о регистрации договоров приватизации жилья в органах местного самоуправления, но не в учреждениях по регистрации прав.

Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Регистрация сделки необходима в случаях, установленных ГК РФ. Если договор не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора - с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст. 432 ГК РФ).

Так, договор безвозмездной передачи осуществляется в порядке, предусмотренном приватизационным законодательством, а государственной регистрации сделки в учреждении Росрегистрации, установленной ГК РФ, не требуется.

При этом Законом о приватизации установлен и иной, отличный от ГК РФ, момент приобретения права частной собственности на государственное или муниципальное жилье: право собственности гражданина возникает с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. В соответствии с п. 2 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав необходимо регистрировать только возникшее право собственности гражданина. В этом случае государственная регистрация имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение, поскольку право на недвижимость возникает не с момента госрегистрации, а с иного установленного законом момента (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

К моменту формирования органов Росрегистрации уже сложилась практика, в соответствии с которой требовалась государственная регистрация договоров безвозмездной передачи в учреждениях юстиции только на том основании, что в ст. 7 Закона о приватизации есть упоминание о "регистрации" договора передачи жилья в собственность по договору приватизации. Такой порядок нарушает права граждан. Возникает необходимость получения дополнительных документов (технического описания жилого помещения) и расходов по оплате государственной регистрации сделки. Срок приватизации удлиняется на месяц, необходимый для госрегистрации, изменяется момент возникновения права собственности на приватизированное жилье.

Момент возникновения права собственности имеет важное значение при определении наследственных прав граждан. Государственной регистрации подлежат не документы на недвижимость, а подтверждаемые ими гражданские права. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ, правоспособность гражданина прекращается его смертью. Соответственно, после смерти гражданина не может быть осуществлена ни государственная регистрация его права, ни государственная регистрация сделки с его участием, поскольку одним из основных условий законности сделки является право- и дееспособность сторон. В день смерти физического лица утрачивается его правосубъектность, открывается наследство. И возникшие при жизни права и обязанности переходят к наследникам в порядке правопреемства. Поэтому учреждения юстиции не регистрируют права на основании справок о полной выплате умершим пая в кооперативе, решений судов о признании права умершего, договоров приватизации на имя умершего. Если указанные документы подтверждают возникновение права при жизни гражданина, то они являются основанием для включения имущества в наследственную массу, но не для государственной регистрации прекратившего права наследователя. Например, если гражданин заключил договор безвозмездной передачи жилья и зарегистрировал его в местной администрации, но до государственной регистрации договора и права собственности в учреждении юстиции скончался, то жилое помещение включается в наследственную массу, государственная регистрация прав наследников осуществляется на основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство.