Ведомости Поморья
13 октября 2004 (39)
РАЗУМОВСКИЙ Ян
Мы не намерены прощать долги арендаторам
Жанна МИНДЕР, директор муниципально-правового департамента:
Мы не намерены прощать долги арендаторам
24 миллиона рублей взыскано судами с арендаторов муниципального имущества и
земельных участков Архангельска в пользу городской казны только за последние
девять месяцев. Крупнейший собственник недвижимости ведет непрерывную борьбу с
недобросовестными арендаторами, среди которых встречаются и крупные, солидные
компании и частные предприниматели. О подробностях этой борьбы корреспонденту
"ВП" рассказала директор муниципально-правового департамента мэрии Архангельска
Жанна МИНДЕР.
- Насколько вообще актуален вопрос о должниках по арендной плате в Архангельске?
- Город был, есть, и, я надеюсь, еще долго останется крупнейшим собственником
недвижимости. И в том числе недвижимости коммерческой. Мы сдаем в аренду и
преследуем вполне понятную любому собственнику цель: извлечь доход. Причем цель
арендной деятельности муниципального образования состоит не только в том, чтобы
пополнить доходную часть бюджета, но и получить средства для выполнения тех
задачи социального характера, которые перед органами местного самоуправления
стоят. Конечно, если посмотреть на источники доходной части бюджета в процентах
- аренда имущества и земли не на первом месте. На первом месте у нас налоги, и
арендная плата их не переплюнет никогда. Но речь в любом случае идет о десятках
миллионов рублей, и город у нас не такой богатый, чтобы не обращать внимания на
такую сумму.
- А сколько всего арендаторов муниципального имущества и земли в Архангельске?
- По данный на 1 сентября 2004 года в городе зарегистрировано 5 471 договор на
аренду земли. Действующих сегодня договоров на аренду имущества - более 1100.
Надо отдать должное - в большинстве своем арендаторы добросовестные люди. Но
есть, конечно, отдельные персонажи: вселяются, используют помещение, а платить
не спешат.
Вот здесь и начинается работа нашего департамента. Вообще, сами по себе дела о
взыскании задолженности по арендной плате как юридический казус особой сложности
не представляют. Практика наработана достаточно большая. Все отношения между
арендатором и арендодателем достаточно четко прописаны в законе. Случаются такие
судебные дела очень часто и не только с участием органов власти. Мы, кстати,
такие дела, как правило выигрываем.
- Чем же регулируются отношения между арендатором и муниципалитетом?
- Отношения, которые возникают между мэрией и арендатором, регулируются
гражданским законодательством, и здесь каких-то преимуществ или наоборот
ущемлений наших прав законом не устанавливается. Частный арендодатель или
сдающее в аренду имущество муниципальное образование действуют в абсолютно
одинаковом правовом поле.
Для нас главное - чтобы отношения были надежными и взаимовыгодными.
- Что за обязательства берет на себя арендатор при заключении договора аренды?
- Можно сказать, что основные обязательства арендатора: вовремя платить и
содержать помещение в надлежащем состоянии. Кстати, надо отдать должное нашим
арендаторам. Большинство из них к помещениям относятся достаточно трепетно. Они
отлично понимают, что успех их коммерческой деятельности напрямую зависит от
того, где расположены их помещения и в каком состоянии оно находятся. Поэтому
практически все стараются вложиться как минимум в текущий ремонт и косметическую
отделку. А многие делают еще и капитальный ремонт, за что им огромное спасибо,
потому что город сам бы не изыскал таких средств.
- Какие меры применяются к должникам?
- Ситуации бывают разные. Иногда просрочки внесения арендной платы появляются
ввиду того, что у арендатора образовалась "яма" в бизнесе - временный спад. Но
есть желание и шансы все поправить. В Архангельске уже были случаи, когда
арендатор некоторое время не платил, но потом "восстанавливал" дело и дальше у
него все шло нормально. В таких ситуациях мы ограничиваемся только взысканием
задолженности. Причем довольно часто идем арендатору навстречу, если видим его
желание с нами нормально сотрудничать: заключаем с ним соглашение о рассрочке.
А вот если общий язык найти не удалось, да и сумма долга выходит за все
допустимые границы - тогда помимо взыскания задолженности требуем выселить этого
бизнесмена с занимаемых им площадей. Таких прецедентов, кстати достаточно много.
Споры о выселение несколько сложнее, но суд и здесь имеет достаточно обширную
практику: за долги нам пришлось выселить например кооператив "Ритуал", ООО
"Росс-Ма", ООО "Армадон": Много выселено и частных предпринимателей.
- Насколько может быть велик долг, чтобы арендатора выселили?
- Это зависит, прежде всего, от размера арендной платы. Но если предприниматель
не оплачивает аренду пять месяцев подряд - шансов остаться в этом помещении у
него нет.
Раньше в отношениях арендодатель-арендатор существовала еще одна проблема - так
называемые "священные коровы", которых и трогать было нельзя. Вот уже три года
мы ведем с ними борьбу. Именно поэтому количество должников с 2002 года резко
возросло. Но я считаю, что такая политика абсолютно справедлива. Приоритета
здесь нет ни у кого. Если ты пользуешься муниципальным имуществом и не платишь -
ты обманываешь не мэрию города, а 350 тысяч его жителей. Любой собственник меня
поймет - никому не интересно, чтобы его имущество работало вхолостую.
- Есть ли проблемы с взысканием задолженностей?
- Не скажу что работа с должниками - безболезненный процесс. Ведь получить
решение суда - всего лишь дело времени. А вот добиться его исполнения куда
сложнее. Как правило, применяемая мера взыскания: арест счетов и имущества
неплательщика. В самом крайнем случае - выселение. Но тут выясняется, что у
арендатора нет ни имущества, ни счетов, ни денег на них. Схема эта стара как мир
и используется повсеместно. Так что заявлять "с должников получаем все" мы не
можем. Все, что мы делаем - опирается на закон и его силу через судебных
приставов.
Главная проблема по реальному взысканию долгов - очень трудно найти имущество и
деньги неплательщика. Кроме того, некоторые должники оказываются в процедуре
банкротства. Тогда на все долги, кроме налогов и заработной платы, вводится
мораторий, и мы встаем в последнюю очередь вместе с остальными кредиторами.
- Как решаются вопросы долгов по земельным участкам?
- Земля - это вообще отдельная и очень обширная тема для разговора.
Законодательная база здесь не столь однозначна, отсюда и проблемы. Вот реальный
факт: если у арендатора есть недвижимость на земельном участке, выселить его
оттуда практически невозможно. Потому что собственность священна. Это несколько
дестабилизирует наших арендаторов. Но в любом случае работа с ними ведется. Мы
не намерены никому прощать долги.
|