Ведомости Поморья
13 октября 2004 (39)
РАЗУМОВСКИЙ Ян

Мы не намерены прощать долги арендаторам

Жанна МИНДЕР, директор муниципально-правового департамента:

Мы не намерены прощать долги арендаторам

24 миллиона рублей взыскано судами с арендаторов муниципального имущества и земельных участков Архангельска в пользу городской казны только за последние девять месяцев. Крупнейший собственник недвижимости ведет непрерывную борьбу с недобросовестными арендаторами, среди которых встречаются и крупные, солидные компании и частные предприниматели. О подробностях этой борьбы корреспонденту "ВП" рассказала директор муниципально-правового департамента мэрии Архангельска Жанна МИНДЕР.

- Насколько вообще актуален вопрос о должниках по арендной плате в Архангельске?

- Город был, есть, и, я надеюсь, еще долго останется крупнейшим собственником недвижимости. И в том числе недвижимости коммерческой. Мы сдаем в аренду и преследуем вполне понятную любому собственнику цель: извлечь доход. Причем цель арендной деятельности муниципального образования состоит не только в том, чтобы пополнить доходную часть бюджета, но и получить средства для выполнения тех задачи социального характера, которые перед органами местного самоуправления стоят. Конечно, если посмотреть на источники доходной части бюджета в процентах - аренда имущества и земли не на первом месте. На первом месте у нас налоги, и арендная плата их не переплюнет никогда. Но речь в любом случае идет о десятках миллионов рублей, и город у нас не такой богатый, чтобы не обращать внимания на такую сумму.

- А сколько всего арендаторов муниципального имущества и земли в Архангельске?

- По данный на 1 сентября 2004 года в городе зарегистрировано 5 471 договор на аренду земли. Действующих сегодня договоров на аренду имущества - более 1100. Надо отдать должное - в большинстве своем арендаторы добросовестные люди. Но есть, конечно, отдельные персонажи: вселяются, используют помещение, а платить не спешат.

Вот здесь и начинается работа нашего департамента. Вообще, сами по себе дела о взыскании задолженности по арендной плате как юридический казус особой сложности не представляют. Практика наработана достаточно большая. Все отношения между арендатором и арендодателем достаточно четко прописаны в законе. Случаются такие судебные дела очень часто и не только с участием органов власти. Мы, кстати, такие дела, как правило выигрываем.

- Чем же регулируются отношения между арендатором и муниципалитетом?

- Отношения, которые возникают между мэрией и арендатором, регулируются гражданским законодательством, и здесь каких-то преимуществ или наоборот ущемлений наших прав законом не устанавливается. Частный арендодатель или сдающее в аренду имущество муниципальное образование действуют в абсолютно одинаковом правовом поле.

Для нас главное - чтобы отношения были надежными и взаимовыгодными.

- Что за обязательства берет на себя арендатор при заключении договора аренды?

- Можно сказать, что основные обязательства арендатора: вовремя платить и содержать помещение в надлежащем состоянии. Кстати, надо отдать должное нашим арендаторам. Большинство из них к помещениям относятся достаточно трепетно. Они отлично понимают, что успех их коммерческой деятельности напрямую зависит от того, где расположены их помещения и в каком состоянии оно находятся. Поэтому практически все стараются вложиться как минимум в текущий ремонт и косметическую отделку. А многие делают еще и капитальный ремонт, за что им огромное спасибо, потому что город сам бы не изыскал таких средств.

- Какие меры применяются к должникам?

- Ситуации бывают разные. Иногда просрочки внесения арендной платы появляются ввиду того, что у арендатора образовалась "яма" в бизнесе - временный спад. Но есть желание и шансы все поправить. В Архангельске уже были случаи, когда арендатор некоторое время не платил, но потом "восстанавливал" дело и дальше у него все шло нормально. В таких ситуациях мы ограничиваемся только взысканием задолженности. Причем довольно часто идем арендатору навстречу, если видим его желание с нами нормально сотрудничать: заключаем с ним соглашение о рассрочке.

А вот если общий язык найти не удалось, да и сумма долга выходит за все допустимые границы - тогда помимо взыскания задолженности требуем выселить этого бизнесмена с занимаемых им площадей. Таких прецедентов, кстати достаточно много. Споры о выселение несколько сложнее, но суд и здесь имеет достаточно обширную практику: за долги нам пришлось выселить например кооператив "Ритуал", ООО "Росс-Ма", ООО "Армадон": Много выселено и частных предпринимателей.

- Насколько может быть велик долг, чтобы арендатора выселили?

- Это зависит, прежде всего, от размера арендной платы. Но если предприниматель не оплачивает аренду пять месяцев подряд - шансов остаться в этом помещении у него нет.

Раньше в отношениях арендодатель-арендатор существовала еще одна проблема - так называемые "священные коровы", которых и трогать было нельзя. Вот уже три года мы ведем с ними борьбу. Именно поэтому количество должников с 2002 года резко возросло. Но я считаю, что такая политика абсолютно справедлива. Приоритета здесь нет ни у кого. Если ты пользуешься муниципальным имуществом и не платишь - ты обманываешь не мэрию города, а 350 тысяч его жителей. Любой собственник меня поймет - никому не интересно, чтобы его имущество работало вхолостую.

- Есть ли проблемы с взысканием задолженностей?

- Не скажу что работа с должниками - безболезненный процесс. Ведь получить решение суда - всего лишь дело времени. А вот добиться его исполнения куда сложнее. Как правило, применяемая мера взыскания: арест счетов и имущества неплательщика. В самом крайнем случае - выселение. Но тут выясняется, что у арендатора нет ни имущества, ни счетов, ни денег на них. Схема эта стара как мир и используется повсеместно. Так что заявлять "с должников получаем все" мы не можем. Все, что мы делаем - опирается на закон и его силу через судебных приставов.

Главная проблема по реальному взысканию долгов - очень трудно найти имущество и деньги неплательщика. Кроме того, некоторые должники оказываются в процедуре банкротства. Тогда на все долги, кроме налогов и заработной платы, вводится мораторий, и мы встаем в последнюю очередь вместе с остальными кредиторами.

- Как решаются вопросы долгов по земельным участкам?

- Земля - это вообще отдельная и очень обширная тема для разговора. Законодательная база здесь не столь однозначна, отсюда и проблемы. Вот реальный факт: если у арендатора есть недвижимость на земельном участке, выселить его оттуда практически невозможно. Потому что собственность священна. Это несколько дестабилизирует наших арендаторов. Но в любом случае работа с ними ведется. Мы не намерены никому прощать долги.